瑕疵(かし)担保責任って何?マイホームに欠陥があったときに大切な制度

住宅ローン用語集

「これから住宅を建てる予定だけど、万が一住宅に欠陥が見つかったときが心配」
そんな人は、瑕疵(かし)担保責任について勉強をしておきましょう。

瑕疵担保責任はあまり知られていない制度なのですが、覚えておけばこれから住宅を建てるときも安心です。

こちらの記事では、瑕疵担保責任について詳しく解説してきますね。

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瑕疵(かし)担保責任って一体どんなこと?

まずは瑕疵担保責任とはどのようなものなのか、瑕疵担保責任の制度について解説をしてきます。

これから住宅を建てる人は、しっかりチェックしておきましょう。

建物に欠陥が発覚したときに補償が受けられる

瑕疵担保責任とは、新築物件を建てた後に欠陥が発覚したとき、補償が受けられる制度です。

2000年4月に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称品確法)によって、住宅業者は瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

そのため住宅を建ててから建物に欠陥が発覚した場合、補修工事をおこなわなければなりません。

たとえば住宅を建てるときには耐震性能を確保する必要がありませんが、耐震性能を満たしていなかった場合などには、瑕疵担保責任が発生します。

このとき住宅の買主は売主に対して補修工事をしてもらう、もしくは損害賠償を請求することができますよ。

ただし売主にとっては瑕疵でないと思っても、買主によっては瑕疵であると感じるケースがあります。

この辺りの定義が難しい概念なので、買主と売主で瑕疵の考え方を事前に話しておくといいですね。

引き渡しから2年間建物全体10年間雨漏りと基本構造への瑕疵担保責任がある

ただし瑕疵担保責任は、いつまでも発生しているわけではありません。

瑕疵担保責任の期限にはいくつかの法律が関係していますが、まとめると建物全体への欠陥は2年、雨漏りと基本構造への瑕疵担保責任は10年、住宅業者が責任を負うと決められています。

期限は物件を引き渡した日からスタートなので、期限についてはしっかり覚えておきましょう。

ちなみに10年間補償の対象になるのは、屋根・外壁・床板・基礎など建物自体を支えている部分です。

瑕疵担保責任を住宅業者に問う時には期間の違いを知っておく必要がありますので、事前にしっかり勉強しておきましょう。

瑕疵担保責任を知らないと損をする

ここまで瑕疵担保責任について解説してきましたが、実は瑕疵担保責任について知っている人はかなり少ないです。

全国宅地建物取引業協会連合会と全国宅地建物取引業保証協会が共同で行った「住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査」によると、瑕疵担保責任に関わる瑕疵保険について知っている人は全体の16.3%という結果になりました。
出典:住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査

つまり瑕疵担保責任についてしっかり把握している人は2割弱で、それ以外の人は詳しく知らないということです。

住宅を新しく建てるときには、瑕疵担保責任はとても重要な項目です。

そのためこれから住宅を建てる人は、瑕疵担保責任についてしっかり認識しておきましょう。

万が一住宅業者が倒産したときに使える住宅瑕疵保険とは

ここまで瑕疵担保責任について解説してきましたが、そのとき一つ疑問が浮かびます。

それは住宅を建てた住宅業者が倒産したとき、瑕疵担保責任はどうなるのかということ。

かつてはそのようなケースの場合泣き寝入りしなければいけなかったのですが、現在では住宅購入を促すため、住宅業者が倒産したときのための瑕疵保険という制度が定められています。

ここからは瑕疵保険がどのような保険なのかなど、瑕疵保険にまつわる内容について解説していきます。

住宅業者が倒産しても大丈夫な制度

瑕疵保険を一言で言うと、瑕疵担保責任を負っていた住宅業者が倒産したときでも、瑕疵の費用をまかなうための保険です。

かつては住宅業者が倒産したとき買主が補修費用を捻出しなければなりませんでしたが、住宅瑕疵担保履行法という法律が制定されて、瑕疵保険という制度が広まりました。

これによって住宅業者が倒産しても補修費用を瑕疵保険からまかなえるため、住宅の購入がしやすくなりました。

住宅瑕疵保険には住宅業者が加入する

そんな住宅瑕疵保険ですが、住宅業者が加入する保険で、物件の買主が加入する保険ではありません。

加入するための手続きも住宅業者側でおこなうので、買主側ですべき手続きは特にありません。

住宅瑕疵保険に加入している住宅業者であれば、万が一住宅に欠陥が見つかり住宅業者が倒産していたとしても、瑕疵の補修費用を保険会社から受け取れます。

ちなみに住宅瑕疵担保履行法では、住宅業者が住宅瑕疵保険に加入していない場合でも、法務局に保証金を供託しなければなりません。

もし住宅業者が倒産した後に瑕疵が見つかった場合でも、供託金から瑕疵の補修費用が支払われる仕組みになっています。

そのため住宅瑕疵保険に加入していない住宅業者だからといって絶対にダメなのかと言うと、決してそうではありません。

契約時に住宅瑕疵保険に加入しているかどうか確認すべき

しかし万が一のときを考えると、住宅の契約時住宅瑕疵保険に加入しているかどうか確認すべきでしょう。

先ほど紹介したように住宅を購入するときには瑕疵担保責任が発生しますが、住宅瑕疵保険については書面が渡されるだけというのが通例です。

そのため悪質な住宅業者の場合、住宅瑕疵保険に加入していないことを説明しないケースがあります。

そうしたケースの場合住宅業者が住宅瑕疵保険に加入していないことが後々わかり、倒産後にトラブルに巻き込まれてしまうケースも存在しています。

瑕疵がないことがもちろん1番いいのですが、万が一の時のトラブルにはしっかり備えておくべきです。

契約時に住宅瑕疵保険について説明したほしいと一言伝えれば、住宅業者も住宅瑕疵保険について説明してくれます。

余計なトラブルを防ぐためにも、住宅瑕疵保険に加入しているかどうかは契約時にしっかり確認しましょう。

供託金はトラブルになる可能性がある

住宅瑕疵保険に加入していない業者でも、供託金があれば大丈夫。

そんな風に思っている人がいるかもしれませんが、実は供託金に関してもトラブルが発生することがあります。

供託金は受託業者が法務局に支払うのですが、新築物件を引き渡した後、3月31日か9月30日の基準日に預けることになっています。

新築物件を引き渡す前や直後ではなく、場合によってはかなり日が空くケースもありますね。

供託金は最低2,000万円なので、住宅業者にとってもかなりの大金です。

そのため住宅を引き渡してから供託金を支払うまでにあるタイムラグの間に、住宅業者が倒産してしまう可能性があります。

そうなると供託金の還付が受けられない可能性があります。

こうした事態を防ぐためには、まず住宅瑕疵保険に加入している業者かどうか確認する、もし加入していなかったら供託金を支払う時期を確認するなど、念には念を入れておきましょう。

住宅瑕疵保険に加入している業者であれば最高2,000万円まで補償が受けられる

住宅瑕疵保険でまかなえる補修費用は、耐震性や防水性など住宅そのものの強度にかかわる部分と雨漏りに関する部分です。

これは瑕疵担保責任で、10年間補償されている内容と同じですね。

補償時に支払われる保険金は、瑕疵の工事・補修費用だけでなく、瑕疵の調査費用や補修工事をしている期間の仮住まいへの引っ越し費用など、幅広く補償が受けられます。

住宅瑕疵保険を担当している保険会社は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社のみです。

もし住宅瑕疵保険を利用することになったら住宅専門の担当者が調査をしてくれるので、安心ですよ。

ちなみに住宅瑕疵保険を利用した場合の保険金上限額は、2,000万円と定められています。

しかし住宅業者が加入している保険内容のオプションによっては、2,000万円以上の保険金が支払われるケースもあります。

住宅瑕疵保険を利用するときは専門の担当者がいますので、担当者の話をしっかりと聞きましょう。

ちなみに住宅業者が保険会社に支払う住宅瑕疵保険の金額は、戸建て住宅の場合6~8万円ほどです。

先ほど紹介したようにこのお金は住宅業者が支払うのですが、住宅の販売価格に含めていることが多いです。

そのため実際のところは住宅業者ではなく、買主が支払っているケースも実は多いですよ。

住宅瑕疵保険以外にも契約内容の確認は必須

これから依頼する住宅業者が住宅瑕疵保険に加入しているかどうかは、とても重要です。

これから新築物件を建てるのであれば、住宅瑕疵保険以外にも活用すると便利な制度がいくつかあります。

例えば一戸建ての場合、地盤調査専門会社が地盤調査などのトラブルをチェックしてくれる、地盤保障制度という仕組みがあります。

注文住宅を購入する場合は、建築工事の途中で住宅業者が倒産しても他の業者が工事を引き継いでくれる、完成保証制度という仕組みがあります。

住宅を建てるには多額のお金と労力がかかるので、備えておくのに越したことはありません。

住宅業者との契約時には、細心の注意を払って対応することが大切ですよ。

中古物件でも住宅瑕疵保険に加入できるケースがある

ここまで瑕疵担保責任と住宅瑕疵保険について解説してきました。

瑕疵担保責任は新築の物件に対するものなのですが、住宅瑕疵保険は中古物件でも加入できる保険も登場しています。

中古物件を購入する場合の住宅瑕疵保険にはいくつか種類があるので、加入時はしっかりと説明を受けるようにしましょう。

瑕疵担保責任と住宅瑕疵保険について知っておこう

瑕疵担保責任と住宅瑕疵保険について解説しましたが、まずは瑕疵という言葉を理解するところからはじまります。

瑕疵という言葉を知っておけば、住宅業者とのやりとりもしっかりできるようになりますよ。