住宅ローン減税の基本解説と減税の計算例【2020年最新版】

住宅ローン用語集

住宅ローンで一戸建てやマンションを購入した場合、ほとんどの方は「住宅ローン減税」という恩恵を受けることができます。

ただ、ほとんどの方は勤務先の総務部から「〇〇の書類に書いて下さい」と言われるがままに手続きをしているだけで、「住宅ローン減税の仕組みがイマイチわからない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

そこで今回は、2020年度版の最新情報を反映し、住宅ローン減税の仕組みと「実際にどれだけの税金が得になるのか」という点にいたるまで、詳しく解説したいと思います。

<この記事はこんな人にオススメ>
・そもそも住宅ローン減税の仕組みがよくわからない人
・最新の住宅ローン減税の制度について、詳しく知りたい人
・住宅ローン減税制度を利用するうえで、注意すべき点について知っておきたい人

2020年度版住宅ローン減税を分かりやすくお伝えします!

住宅ローン減税にまつわる言葉として、よく「住宅ローン控除」「住宅減税」などといった言葉をよく聞きますが、これらはすべて同じ意味で、いずれも国税庁がさだめている「住宅借入金等特別控除」という制度のことを指しています。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン減税が適用される場合、住宅ローンを利用している人はローンの借り入れ残高に応じて、その年に払った所得税が戻ってくるようになっています。(所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税が安くなります)

ただ、戻ってくる税金には以下のような条件があります。

  • ローン残高は最高4,000万円(認定住宅は5,000万円)までとなり、それ以上の借り入れについては減税対象外となる。
  • 毎年のローン残高×1%が税金から控除され、その期間は最長10年となる。

ただし2019年10月1日~2020年12月31日までに消費税10%で住宅を購入した人は、最長13 年間のあいだ、住宅ローン減税の恩恵を受けることができる。

「控除」という言葉が使われる場合、一般的には「所得から差し引かれる」という意味で使われますが、住宅ローン減税で使われる「控除」は、支払った税金から差し引かれる金額のことを指しています。

ちなみに、一般的な税金の控除を簡易的に表にすると、以下のようになります。

<年収500万円の所得に対して20%の所得税がかかる人の場合>

所得税 計算式 税金
①    所得税 500万円×20% 所得税=100万円
②    基礎控除額を反映した場合の所得税 500万円―基礎控除48万円=442万円×20% 所得税=88万4,000円

上記のとおり、なにも控除を受けない場合には100万円の所得税がかかってきますが、所得から差し引いてくれる「控除額」を計算していくと、同時に所得税も減っていくことがわかります。

上記はあくまで簡易的な計算でわかりやすくしただけです。

実際には上記の基礎控除額のほかにも、配偶者控除や生命保険料の控除などさまざまな控除があり、それらをすべて計算していくと上記よりも、もっと所得税は低くなります。

参考までに一般的な控除の考え方を解説しましたが、このような控除とは異なり、住宅ローン控除の場合は「今年は40万円の所得税を支払ったが、住宅ローン控除で40万円が戻ってきた」という計算の仕方をします。

同じ控除という言葉でも少しニュアンスが異なりますので、覚えておくと便利です。

2020年に住宅ローン控除はどう変わる?

住宅ローン減税の制度は以前からありましたが、2019年の増税時期を経て2020年度の住宅ローン減税制度は若干の変更がありました。

上記でも触れた部分を含みますが、以下におもな変更ポイントを列記しています。

  • 消費税10%で購入した場合、減税期間が3年間延長される
    (増税分の2%が還元されるイメージ)
  • すまい給付金が拡充される(2021年12月末まで)
  • エコ住宅に代表されるような次世代住宅のポイント制度が拡充される
  • 住宅取得資金贈与が3,000万円まで非課税に拡大

各々の内容については、このあと詳しく解説していきます。

消費税増税で住宅ローン減税はこう変わる!

上記でご紹介したとおり、2020年度は住宅購入に関する優遇措置がかなり充実していますので、家の購入を検討している人にとっては、かなりチャンスと言えます。

住宅ローン減税が3年延長

まず、消費税増税にともない「住宅ローン減税が3年間延長される」という点についてです。

前段でお伝えしたとおり、従来は住宅ローン減税の恩恵は10年でストップしましたが、2019年10月から2020年の12月末までに消費税10%で不動産を購入した場合は、最長13年ものあいだ減税の恩恵が受けられます。

具体的には以下の表のとおりとなりますが、4,000万円のローン残債が残っている場合は40万円の税金が戻ってくるわけですから、その控除がさらに3年延びるとなるとかなりの税金控除を受けられることになります。(実際には年を追うごとに残債は減りますので、控除額も少なくなっていきます)

<住宅の購入時期と減税額、減税期間の一覧表>

居住開始 消費税率 住宅の種類 年末のローン残高 控除期間 控除率
1~10年 11~13年
2014/1/1~2019/9/30 8%・10% 一般住宅 4,000万円 10年間 1%
認定住宅 5,000万円
上記以外 一般住宅 2,000万円
認定住宅 3,000万円
2019/10/1~2020/12/31 10% 一般住宅 4,000万円 13年間 1% 年末残高×1%から「建物価格×2%÷3年の低い方
認定住宅 5,000万円
8% 一般住宅 4,000万円 10年間
認定住宅 5,000万円
上記以外 一般住宅 2,000万円
認定住宅 3,000万円
2021/1/1~2021/12/31 8%・10% 一般住宅 4,000万円 10年間 1%
認定住宅 5,000万円
上記以外 一般住宅 2,000万円
認定住宅 3,000万円

すまい給付金の拡充

住宅ローン減税の制度は、「支払った所得税や住民税から差し引く」という方式になりますので、所得が低い人の場合はそもそも納めている税金が少なく「差し引く税金がない」というケースも考えられます。

そのような人向けの救済措置として考えられた制度が「すまい給付金」というものですが、すまい給付金では控除しきれなかった金額の一部が現金給付されるようになっています。

なお、すまい給付金の対象条件として、消費税8%のときは「収入額の目安が510万円以下」というルールになっていましたが、消費税が10%になるにともなって「収入額の目安は775万円以下」と対象が増えることになりました。

すまい給付金のそのほかの適用条件は以下のとおりとなります。

  • 住宅を取得し登記上の持分を保有するとともに、その住宅に自分で居住すること
  • 収入が一定以下であること(上記の説明文のとおり)
  • 住民票において、取得した住宅への居住が確認できること
  • 住宅ローンを利用しない場合のみ年齢が50才以上であること

また、すまい給付金でさだめられた「住宅ローンの定義」は以下のとおりです。

  • みずから居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
  • ローンの返済期間が5年以上あること
  • 金融機関等からの借り入れ金であること(住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ)※親類・知人などからの借り入れ金は、住宅ローンとは見なされない。

さらに対象となる住宅として「床面積が50㎡以上あること」という条件も満たしている必要があります。

詳しくは、以下のすまい給付金公式サイトでご確認いただければと思います。

参考URL すまい給付金 公式サイト
http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html

次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイント制度は、住宅ローン減税とは別に消費税増税のタイミングで新しくはじまった制度です。

2019年10月の消費税増税が原因の住宅の買い控えをおさえ、景気を支えるためにこの制度が発足したわけですが、一定の条件を満たせば新築住宅で最高35万ポイント、そしてリフォームをした場合で最大30万円ポイントを得ることができます。

また付与されたポイントは、環境や子育て支援などを目的にした商品などに交換することができます。

したがって住宅ローン減税で40万円分の減税を受けて、さらに次世代住宅ポイント制度で35万円分の恩恵を受けて、年間に合計75万円分の特典を受けることも可能です。

次世代住宅ポイントを受けられる対象住宅の条件は以下のとおりとなります。

標準ポイント エコ住宅 左記いずれかに該当する場合、1戸あたり30万ポイント
長持ち住宅
耐震住宅
バリアフリー住宅
優良ポイント 認定長期優良住宅 左記いずれかに該当する場合、1戸あたり5万ポイント加算
低酸素認定住宅
性能向上計画認定住宅
ZEH
オプションポイント ビルトイン食器洗い機 1.8万ポイント
掃除しやすいレンジフード 0.9万ポイント
ビルトイン自動調理対応コンロ 1.2万ポイント
掃除しやすいトイレ 1.8万ポイント
浴室乾燥機 1.8万ポイント
宅配ボックス 1万ポイント
耐震性のない住宅の建て替え 15万ポイント

参考:次世代住宅ポイント制度の概要

住宅取得資金贈与の拡大

従来より親や祖父母などの直系家族から住宅資金の援助を受けた場合、2019年3月までは一般住宅であれば700万円までの資金援助は非課税となっていました。

この点についても2020年に変更があり、2019年4月1日~2020年3月31日に契約した場合は、最大2,500万円までの資金援助が非課税となっています。

ただし、贈与を受ける対象が20歳以上であることや、贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居する必要があるなど、いくつかの条件があります。

詳しい点は下記公式サイトをご覧いただければと思います。

参考URL 国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

住宅ローン減税の計算方法

ここまでが2020年最新版の住宅ローン減税や、そのほかの優遇制度に関する情報でした。

ただこれらの概要を見ても「結局、自分がいくら得するのかわからない…」という方も多いのではないでしょうか。

そこで、具体的に事例を紹介して実際の住宅ローン減税でどれくらい還付されるのか、見ていくことにしましょう。

減税の対象となるローン

住宅ローン減税を受けられるのは「どんなローンや住宅でもよい」というわけではなく、以下の条件を満たしている必要があります。

対象となる住宅ローン 金融機関から借り入れており、償還期間が10年以上のこっていること
住宅の条件(新築の場合) 自分が居住する物件であること
減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
床面積が50㎡以上あること
中古住宅の場合は、耐震性能を満たしていること
居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
収入条件 合計所得金額が3,000万円以下であること

実際の減税額をシミュレーションしてみよう

では実際に、一般的な家庭がどれくらい減税の恩恵を受けられるのか、シミュレーションしてみることにしましょう。

住宅ローン減税の計算をする場合、以下の表にあてはめると簡単に減税額の計算ができます。

各年の住宅ローン残高×1% 例:残高3,000万円の場合、3,000万円×1%=30万円
所得税の控除限度額40万円
各年の所得税+住民税の合計額 ただし住民税の控除限度額は最大13万6,500円
住宅ローン減税の額は… → 上記①~③のうち、もっとも小さい額

住宅ローン減税は所得から控除額を引く方式ではなく「払った税金が戻ってくる」という方式ですので、上記の表に当てはめて、仮に「納めた税金よりローン残高×1%の額のほうが高い」ということになれば、税金の還付のしようがありません。

このような場合は、還付しきれなかった分を住民税から差し引かれるか、さきほどご紹介したすまい給付金を受けられる可能性があります。

住宅ローン減税の恩恵を100%受ける方法

なお、以上のような住宅ローン減税の恩恵を最大限受けるためには、いくつかの注意点があります。

妻に収入がある場合はペアローンか連帯債務型でローンを組む

住宅ローン減税は「ローンを支払っている人」と「収入がある人」が同一である場合に適用されます。

したがって、夫の収入のみで物件を購入し、ローンも夫だけが支払っている場合は、住宅ローン減税の恩恵を受けても1世帯あたり40万円を超える恩恵を受けることはできません。

一方、夫と妻の両方に収入がある場合は、夫婦ふたりでローンを組むようにしておくと、夫婦それぞれに住宅ローン減税が適用されますので、1世帯40万円の恩恵を最高2人分受けることが出来るようになります。(一般住宅の場合で、住宅ローン減税が最大限適用される場合で計算)

繰り上げ返済をする場合は年明けの1月におこなう

住宅ローンの負担を軽減するために繰り上げ返済をしている方も多いと思いますが、繰り上げ返済をする場合は返済時期に注意しましょう。

住宅ローン減税を受けるためには「年末段階のローン残高×1%」という計算が基本となります。

そのため、年内に繰り上げ返済をしてしまうと、それだけローン残高が減ってしまいますので、その年の税金還付金の恩恵は少なくなってしまうことになります。

繰り上げ返済をするときは、住宅ローン減税の手続きを終えた「年明けの1月」がベストタイミングです。

住宅ローン減税の率と住宅ローンの金利をよく考えよう

住宅ローン減税の恩恵は「残高×1%」ということはさきほどお伝えしたとおりです。

その一方で住宅ローンの金利は1%を切っている場合があります。

この場合、ローンの残債があってもそれほど金利負担はなく、その一方で残高が大きいほど節税効果が高いという現象が起きます。

つまり繰り上げ返済をすることで、住宅ローン減税の恩恵が減ってしまう…ということになるのです。

したがって住宅ローン減税を最大限活用するためには、金利1%未満の間は繰り上げ返済をせず、減税措置がなくなった11年目(※)から、一気に繰り上げ返済することをおすすめします。
※(2019/10/1~2020/12/31まででに消費税10%で購入した場合は14年目)

住宅ローン減税の手続きの流れ

つぎに住宅ローン減税を受けるための手続き方法についても解説します。

確定申告の流れ

今回は一般的なサラリーマンの場合で解説していきます。

住宅ローン減税を受けるためには、家を購入した1年目に確定申告をする必要があります。

一度確定申告をしたあとは毎年勤務先が年末調整をしてくれますので、12月の給与で税金が戻ってくることになります。

確定申告の方法

確定申告は、毎年2月中旬から3月中旬までにおこなう必要がありますが、令和2年の確定申告は2月17日~3月16日までとなっています。

ちなみに確定申告は、以下のいずれかの方法でおこなえます。

税務署から確定申告書を入手し、記載して税務署に持参
税務署から確定申告書を入手し、記載して税務署に郵送
税務署に行き、税務署の確定申告書作成コーナーでe-taxを使用して確定申告書を作成・申請
国税庁のサイトから確定申告書を入手し、記載して税務署に郵送
国税庁のサイト上で確定申告書を作成し、印刷して税務署に郵送
国税庁のサイト上で確定申告書を作成し、インターネット(e-tax)で申請

確定申告に必要な書類

また申請には以下の書類が必要となりますので、事前に準備しておきましょう。

書類名 入手先
確定申告書(A) 税務署か国税庁のサイトから入手可能

(確定申告書には「A」と「B」がありますが、会社員は「A」を使います)

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署か国税庁のサイトから入手可能

 

本人確認書類(aまたはb)の写し

a マイナンバーカード

b マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票

運転免許証やパスポートなどの本人確認書類

市町村役場等から入手
建物・土地の登記事項証明書 法務局から入手
建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し 不動産会社と契約した書類
源泉徴収票 勤務先から入手
住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」 住宅ローンを借入した金融機関から送付される
(一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合)

耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し

契約した不動産会社から入手
(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合)

認定通知書の写し

契約した不動産会社から入手

引用:住宅金融支援機構公式サイト

申請を忘れたらどうなる?

確定申告の期限は毎年3月15日前後となっていますが、まれに「住宅ローン減税のための確定申告を忘れていた」というケースもあると思います。

もし、住宅ローン減税を受けるための確定申告をしなかった場合は、減税の恩恵を受けることができません。

しかし住宅ローン減税で確定申告を忘れていたとしても、5年以内なら遡って申告することができますので、安心してください。

ただ、通常は住宅購入後2年目からは会社が年末調整をしてくれますが、確定申告が遅れた場合は2年目も自分で確定申告する必要がありますので注意しましょう。

確定申告は忘れると面倒なことになりますので、できるだけ期限内に手続きすることが大切です。

住宅ローン減税でよくある質問

最後に住宅ローン減税で利用者から寄せられている「よくある質問」についても、いくつかご紹介します。

住宅ローン減税で不安になる点は、ほかの人も同じです。

参考になるQ&Aもありますので、参考にしていただければと思います。

Q1:繰り上げ返済と住宅ローン減税はどっちがお得なの?

質問 住宅ローン減税と繰り上げ返済、どちらを優先させた方がいいですか?

答え 金利0.5%で試算すると、繰り上げ返済を控除期間後に行った方が、5万円ほど効果が大きくなります。しかもこの傾向は、繰り上げ返済の金額や実施時期を変更しても、同じ金利であれば変わりません。つまりは、住宅ローン減税の期間中に繰り上げ返済を行う方が効果的か否かは、ほぼ金利によって決まると言えるのです。
引用:一般社団法人 全国銀行協会 公式サイト

Q2:住宅ローン減税を申請してから転勤した場合の手続きは?

質問 住宅ローン減税手続きをしようと思いましたが、転勤で購入した家に住めません。住宅ローン減税の条件を満たさないのですがどうすればいいですか?

答え
やむを得ない事情で購入した物件に住めない場合、以下の場合にかぎり住宅ローン減税を受けることは可能です。
・単身赴任等の場合(家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合において、その住宅の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住しており、当該やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められるときは、その家屋の所有者が入居し、その後もその家屋の所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、この特別控除等の適用を受けることができます)
・その他、勤務先から転任の命令があったときなど
※詳しくは下記国税庁の公式サイトをご覧ください。
引用:国税庁 公式サイト 転勤と住宅借入金等特別控除等

住宅ローン減税で戻ってきたお金は貯蓄しよう!

住宅ローン減税の仕組みは一見わかりづらいですが、よく内容を確認するとそれほど難しいものではありません。

なお、所得によっては年間40~50万円程度の減税を受けられますので「12月の給料が100万円を超えた!」と喜んでいる方もいらっしゃるかもしれません。

たしかに住宅ローン減税をボーナスのような意味合いで受け取る方も多いとは思いますが、まとまって戻ってきたお金はぜひ貯蓄にまわすようにしましょう。

そして、この記事でもご紹介したとおり、住宅ローン減税の恩恵が切れる11年目(または14年目)に貯蓄したお金を一気に繰り上げ返済にまわすのが得策と言えそうですね。