住宅ローンの事前審査とは?審査基準を知っておけば審査落ちの理由がわかる!

事前審査 住宅ローン用語集

住宅ローンに申し込むと、金融機関の審査を受けることになるわけですが、住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」があります。

今回は、各々の審査段階ではどのような点が審査されるのか。また審査に落ちてしまった場合にはどんな対処法があるのか、詳しく見ていきたいと思います。

<この記事はこんな人にオススメ>
・住宅ローンの事前審査でチェックされる項目を知っておきたい人
・住宅ローンの審査通過のための条件を詳しく知りたい人
https://kane-manual.com/jutakuloan-kojinbanminjisaisei/

住宅ローンの審査は2段階

冒頭でも触れたとおり、住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれます。

事前審査は仮審査とも言われますが、事前審査では「本審査に進めてもいい利用者かどうか?」がチェックされます。

事前審査(仮審査)

住宅ローンの事前審査では、おもに以下の項目がチェックされますが、このなかでも特に重点的に見られるのが「利用者本人の返済能力」です。

<事前審査のチェック項目>
返済能力 年収と借り入れ額のバランス
他社ローンの利用状況
完済時の年齢
収入 勤務先(業種)と勤続年数
雇用形態
役職

本審査

事前審査を通過すると本審査に進むことになりますが、本審査に進む前には以下の書類を提出するように求められます。

<本審査前に求められる書類の例>

  • 団体信用生命保険の申込書
  • 収入証明書
  • 物件に関する書類(売買契約書や登記簿謄本など)
  • 本人確認書類
  • 健康診断の結果

したがって、本審査では「事前審査時以降に提出された書類に基づく審査」が重点的におこなわれます。

ただ、ほとんどの項目は事前審査でチェックされていますので、本審査では「仮審査で提出された情報に間違いはないか?」という「確認のための審査」がメインとなります。

事前審査通過してから本審査で落ちるケースはある?

ちなみに、住宅ローンの事前審査を通過したのに「本審査で落ちる」ということはあり得るのでしょうか?

結論から申し上げると「事前審査に通過して本審査で落ちる」ということはあり得ます。

本審査で落ちるケースとしては、以下の場合が考えられます。

  • 実際に提出された収入証明書により、返済能力がないと判断された
  • 物件の評価額が低すぎるために、担保価値がないと判断された
  • 健康診断の結果から、団体信用生命保険に加入できないと判断された

住宅ローンの事前審査では、おもに本人申告による情報をもとに審査されることが多いため、「本人申告と後日提出した証明書の内容が相違する」という場合でも、審査落ちするケースはあります。

参考までにYahoo知恵袋で現役の不動産営業マンの方が答えている質問がありましたので、ご覧頂ければと思います。

質問
「住宅ローンで仮審査が通って本審査で落ちる事ってあるのでしょうか?」
答え
「現役の不動産営業マンです。どの金融機関を利用するかにもよりますが、仮審査の申し込み内容と本審査の申し込み内容がまったく一緒であれば、まず本審査で落ちることはありません。

仮審査〜本審査で落ちるケースは、
・仮審査の内容が極めて薄い金融機関を利用した場合
(仮審査時に個人信用情報などを審査しないネット銀行など)
・仮審査〜本審査の間に、別の借入を起こしたり、勤務先を変えるなどした場合
・団体信用生命保険の審査に落ちる(持病があったり新たに病気が発覚した場合など)
です。思い当たる節があれば金融機関に確認した方がよいと思います。
引用:Yahoo知恵袋
引用元URL

このQ&Aを見ても「申し込み情報と書類記載の情報が違う」という点が、本審査で落ちるおもな原因であることがわかります。

事前審査で確認される審査項目

事前審査でチェックされる項目は上記のとおりなのですが、事前審査でもっとも注意しておくべき審査項目をお伝えしておきます。

それは「信用情報機関の登録内容」です。

信用情報機関の照会はいつ?

住宅ローンを申し込んだ際には、ローンの保証会社が信用情報機関に照会をかけ、利用者本人の返済能力に問題がないかをチェックします。

ほとんどの金融機関では事前審査時に信用情報機関の照会がおこなわれますが、一部のネット専業銀行などでは本審査時に照会がおこなわれることもあります。

なお、保証会社がメインで紹介するのは「全銀情※全国銀行個人情報センター」ですが、消費者金融やクレジットカード会社が加盟している「CIC」や「JICC」などを含め、3つの信用情報機関は情報連携されています。

したがって消費者金融カードローンなどで延滞している場合は、事前審査で落ちることになります。

在籍確認は事前審査?それとも本審査?

どんなローンを申し込んだ場合でも「職場への在籍確認」は実施されます。

在籍確認では「ローンの利用者本人が、本当に申告した勤務先で仕事をしているか?」という確認がおこなわれます。

ローンを申し込む人によっては、実際には勤務していないのに架空の勤務先を申告したり、在籍しているとはいえ「長期休暇中で収入が減ったり途絶えている」というケースもありえます。

住宅ローンの借り入れは2,000~4,000万円程度と非常に高額で返済も長期にわたりますので、とくに収入に関わる審査は厳格におこなわれます。

なお、職場への在籍確認がおこなわれるタイミングは「本審査の最終段階」です。

事前審査を通過すると収入証明書などを提出しますが、事前審査で申告された勤務先情報と収入証明書で記載されている会社名などが照会され、とくに問題なければ最終確認として勤務先に電話が入ります。

つまり「在籍確認があった」ということは、審査通過まであと少しということになります。

事前審査で落ちる人の特徴

では、さきほど触れた「住宅ローンの事前審査項目」でひっかってしまい、審査落ちしてしまう人にはどんな共通点があるのか、詳しく見ていきましょう。

返済能力に問題がある

住宅ローンの事前審査項目で重要視されるのは「本人の返済能力」です。

返済能力があるかないかは、以下のように判断されます。

  • 返済できるだけの収入があるか?
  • 毎月の収入は安定しているか?
  • すぐに会社を辞めるような人ではないか?(雇用形態の確認も含む)
  • 過去にローンの延滞をしていないか?

どんなローンでも同じですが、収入面で重視されるのは「収入額の多さ」よりも「安定度」です。

したがって、毎月の収入は安定していないが年収が高いフリーランスのような人より、年収はそれほど高くはないが「毎月30万円は確実に給料がはいる」という人の方が、審査では優遇されます。

また住宅ローンでは「総返済比率」という点もチェックされます。

総返済比率とは「年収に対して借金返済額が占める割合」を示しています。

たとえば年収400万円の人が毎月10万円のローン返済をすると仮定すると、年間の借金返済額は120万円ですので、120万円÷400万円=総返済比率「30%」ということになります。

ちなみに無理なく返済ができる「理想の総返済比率」は、年収の35%程度です。

また、年間の借金返済額のなかには、住宅ローン以外の「マイカーローン」や「教育ローン」なども含めて考える必要があります。

カードローンやクレジットカード利用に注意

信用情報機関の照会をすると、利用者本人の以下のような情報がすべてわかります。

  • クレジットカードのショッピング利用状況
  • クレジットカードのキャッシング利用状況
  • 消費者金融や銀行のカードローン利用状況

さきほども触れたとおり、住宅ローンの借り入れ額は非常に大きく、また20~30年ものあいだ返済していくことになりますので「お金にルーズな人」はもっとも敬遠されます。

したがって消費者金融のカードローンを利用していたり、クレジットカードを盛んに利用しているような人は審査落ちする可能性が高くなります。

不動産業者によっては、住宅ローンの審査に通過するために「持っているクレジットカードはすべて解約してからローンに申し込んでください」とアドバイスしているところもあるくらいです。

団体生命保険に加入できない

住宅ローンの返済中に万一「死亡」したり、重度の障害を負って働けなくなった場合、ローンの返済はストップしてしまいます。

そのような不測の事態に備えるべく用意されているのが「団体信用生命保険」です。

団体信用生命保険は、ローンを申し込んだ金融機関が保険料を負担して、万一ローンの利用者が死亡したりした場合は、保険会社から金融機関に住宅ローンの残債がすべて支払われる仕組みになっています。

つまり「万一死亡した場合にはローンの残債は0円になる」ということです。

団体信用生命保険で保障を持ちながらローン返済ができる…という点は嬉しいのですが、団体信用生命保険に加入するためには「厳しい健康診断チェック」があります。

団体信用生命保険を取り扱う保険会社も、健康不安があるような人と保険の契約をするとリスクしかありません。

そのため健康診断の結果表や自己申告を細かに審査して、少しでも健康に不安があれば「保険加入は不可」という判断を下します。

団体信用生命保険に加入できないとなると、それは「住宅ローンを利用できない」ということになりますので、結果として審査落ちすることになります。

物件価値が低い

まれに「物件の評価額が低い」という理由で事前審査に落ちてしまう場合があります。

物件の評価額は、「競売で売却される価格」が参考額となるケースが多いのですが、一般的には時価×70%が評価額となります。

たとえば3,000万円の新築物件の場合の評価額は2,100万円となるわけですが、住宅ローンの希望借り入れ額が2,500万円といった場合は「評価額に満たないため融資できない」というケースもあり得ます。

ただ、そもそも新築マンションなどの場合は年々評価額が下がっていくことは金融機関もわかっていますので、物件評価額はある程度の参考値として扱われるケースが多いでしょう。

実際の審査では物件の評価額よりも、利用者本人の返済能力が重要視されます。

事前審査で落ちないためには書類準備も大切

住宅ローンの事前審査では用意する書類に注意しないと「書類の不備」で審査が長引いたり、最悪のケースとしては審査落ちしてりしまうこともあり得ます。

必要書類

事前審査で提出すべき、おもな書類は以下のとおりです。
(以下はりそな銀行の例ですが、申し込む金融機関により必要書類はことなります)

事前審査に必要な書類 備考
住宅ローン借入申込書(保証委託申込書)
本人確認書類 運転免許証および健康保険証の原本

(両方がない場合はパスポートなど)

収入証明書 源泉徴収票(自営業の場合は確定申告書)

※法人代表者の場合は、法人の決算報告書

他社借り入れの証明書 現在借り入れ中の償還予定表、または残高証明書
連帯保証人が用意する書類 運転免許証および健康保険証の原本

(両方がない場合はパスポートなど)

購入する住宅の資料 パンフレットや物件概要書、価格表や販売図面など
土地登記事項証明書 発行後3ヶ月以内のもの
建物登記事項証明書  〃
土地の公図  〃

引用:りそな銀行 住宅ローンのお申し込みに必要な書類

事前審査で落ちた場合の対処法

つぎに、残念ながら住宅ローンの事前審査で落ちてしまった場合の対処法についても見ていきましょう。

審査落ちの原因を確認しよう

事前審査で落ちた場合はそれなりの理由がありますし、ほとんどの場合は金融機関を変えて申し込んでも再度審査落ち…という結果になってしまいます。

したがって、事前審査で落ちた場合は、一度落ち着いて「審査落ちの原因」を確認することが大切です。

銀行は理由を教えてくれない

ちなみに住宅ローンの審査をおこなう金融機関や保証会社では、「審査落ちの理由」は一切教えてくれません。

そもそも住宅ローンの審査チェック項目は非公開ですので、もし審査落ちの理由が公開されてしまうと「〇〇銀行の審査にとおるためには、〇〇の対策をすればOK」という情報が出回ってしまいます。

そのため審査落ちの原因は機密事項として取り扱われ、利用者には「当社審査基準を満たしていなかったため、残念ながらローンのご契約は見送りとさせていただきます」という答えが返ってくるだけです。

ただ、住宅販売を取り扱う不動産業者と金融機関はとても深いつながりを持っている場合があり、不動産業者に聞くとおおよその審査落ちの理由がわかるケースがあります。

不動産業者も金融機関から明確な情報を得ているわけではありませんが、金融機関とのやりとりのなかで「この点が理由なのでは?」ということは、おおよそわかるものです。

参考までにYahoo不動産のQ&Aでも同じような質問がありましたので、ご覧いただければと思います。

質問
「住宅ローンの事前審査に通らなかった場合、なぜ落ちたのか理由は教えてもらえないと聞きましたが本当ですか?私の場合不動産屋ではなく大家さんの仲介なんですが、大家さんにもなぜ落ちたのか理由が知られる事はないですよね?」
答え
「表向きは、知られることは無い、と言うことになっています。審査の基準は金融機関の機密事項ですので、総合判断と言う非常に曖昧な回答だけが返ってくるだけです。また、回答は金融機関ではなく、保証会社という別の機関が出しますので、金融機関の窓口の担当も明確にわからない仕組みになっています。
ただし、保証会社と金融機関、不動産屋の間で伝言ゲームのような意思疏通があることも事実でして、ま、こういう理由じゃないか、ということはたいてい分かります。※以下省略」
参考:Yahoo不動産

信用情報機関の本人開示で確認する

金融機関に聞いても不動産業者に聞いても原因がわからない…という場合は、自分で調べるしかありません。

自分で審査落ちの理由を確認するには「信用情報機関の本人情報開示サービス」を利用するのが近道です。

「CIC」「JICC」「全銀情」といった信用情報機関には、各々「本人情報開示サービス」があり、手数料を支払えば自分の登録内容を確認することができます。

信用情報機関に残っている自分の情報を見て、以下のケースに該当する内容が残っている場合は、恐らくそれが審査落ちの理由と言えるでしょう。

<審査落ちの理由となる信用情報機関の情報>
・過去に任意整理や個人再生、または自己破産などの債務整理をした履歴がある
・1~2日程度の返済遅延を年に何回も発生させている
・3ヶ月以上の長期延滞を発生させて、カードが強制解約になった履歴がある
・消費者金融を完済したがカードそのものの契約状態が続いている(解約をしていない)
・短期間に数社の金融機関が信用情報機関を照会した履歴がある

上記の項目は、利用者本人の「返済能力にリスクあり」と判断されるものばかりですので、1項目でも該当している場合は要注意です。

頭金を増やす

事前審査落ちした場合の対策ですが、収入に対して返済額が多い…という場合なら、頭金を増やして希望融資額を減らすことが審査通過の早道です。

また、他社のローンを利用している場合は、そのローンを完済してしまいカードローンの場合は契約そのものも解除してもらうようにしてください。

住宅ローンの審査でもっとも重要視されるのは「本人の返済能力」ですので、返済能力を疑問視されるようなネガティブな情報はすべてなくした状態で申し込むことが重要です。

6ヶ月後に金融機関を変えて申し込む

信用情報機関にはさまざまな情報が残っていますが、債務整理やカードローンの契約などの情報を除き、以下の情報は6ヶ月後には更新されている可能性があります。

事前審査で落ちたタイミング 事前審査から6ヶ月後

  1. 金融機関や保証会社が信用情報機関のデータを照会した履歴 残っている 消えている
  2. カードローンの解約履歴 解約直後だと残っている可能性あり 消えている
  3. クレジットカードの解約履歴 解約直後だと残っている可能性あり 消えている

とくに上記の①「金融機関や保証会社が信用情報機関のデータを照会した履歴」だけが残っており、その後ローンの契約履歴がない場合は、「審査に落ちた」ということが明確にわかってしまいますので、他社で住宅ローンを申し込んでも審査に落ちる可能性が高くなります。

上記の照会履歴は6ヶ月で消えます。

したがって再度金融機関を変えて住宅ローンを申し込む場合は、事前審査に落ちてから6ヶ月後に手続きをすることをおすすめします。

携帯電話の滞納で信用情報機関に傷がつくことも

ちなみに信用情報機関の情報で注意すべきなのは「他社カードローンの利用」や「クレジットカードの利用」だけと思っている方が居ますが、携帯電話料金の滞納が原因で信用情報機関に影響が出るケースもあります。

スマホの代金を分割で購入し、毎月の基本料金や通話料と一緒に支払っている方は多いと思いますが、スマホの分割払いは「ローン」と同じですので、滞納すると信用情報機関に情報が残ることになります。

参考までにKDDIの代理店向け資料のなかに「携帯電話の割賦購入に関する諸注意」が記載されている書類がありますので、参考までにご覧いただければと思います。

<auの販売資料より抜粋>

この書面は、携帯電話等の商品代金を分割払いでお支払いいただく契約(個別信用購入あっせん契約)にあたり、注意が必要な重要事項についてご説明するものです。

1 信用情報機関への情報提供についてご理解ください。
割賦販売法の規定により、個別信用購入あっせん契約のお申し込み時および契約後に、ご契約者の個人情報(お支払い状況等を含む)を、経済産業省の指定する信用情報機関に照会・登録します。
2 支払延滞にご注意ください!
① 支払延滞情報は完済から5年間は指定信用情報機関に記録が残ります。
② 指定信用情報機関に登録された情報は、信用情報機関に加盟する他の事業者が審査に利用します。
そのため、支払延滞情報があると、他のクレジット契約(携帯電話などの分割払い、クレジットカードの
作成、ローン契約等)ができなくなる場合があります。
引用:au個別信用購入あんせん契約(分割払いにあたって)

審査が甘い住宅ローンは存在するか?

住宅ローンの審査は融資額も大きく返済期間も長いため、さまざまなリスクを想定して厳しい審査がおこなわれます。

そのため、一般的には金融機関の審査で落ちた場合は、本人の属性が変わらない限り別の金融機関に申し込んでも審査落ちする可能性は高いと言えます。

ただ、細かい審査基準は金融機関により変わりますし、銀行によっては住宅ローンの融資額拡大のためにキャンペーンを実施して、キャンペーン期間中は若干審査が甘くなるケースもあります。

また、申し込める人の条件だけを見ても、その銀行の審査が厳しいかどうか、おおよその判断はつきます。

参考までに主要な条件について、審査の甘い銀行の特徴をまとめていますので、あくまで参考情報としてご覧頂ければと思います。

<審査の甘い銀行の特徴>
※参考事例としてご認識ください。利用者本人の属性が悪い場合は、審査基準によらず審査落ちする可能性はあります。

住宅ローンの申し込み条件 審査が甘い銀行の特徴
年齢 審査の厳しい銀行は申し込める人の年齢を70歳までとしているケースが多い。審査の甘い銀行は80歳まででも申し込みOKとしている。
勤続年数 一般的には勤続3年が理想だが、審査の甘い銀行では勤続1年でも申し込み可能としているケースがある
年収 最低年収300万円以上などと明記している銀行もあるが、審査の甘い銀行は最低年収の記載がないか、200万円以上あればOKとしている
銀行の種類 メガバンクの審査は厳しいが、地方銀行や労働金庫、または信用金庫などの住宅ローン審査はメガバンクと比較すると緩い傾向にある

まとめ 住宅ローン審査は事前準備が大切

住宅ローンの審査は、必要書類の準備→申し込み→事前審査→本審査、というようにいくつかのステップを踏んでおこなわれます。

また、手続き期間中はさまざまな書類提出が求められますので、必要書類は事前に確認して用意しておくことが重要です。

利用者の条件がいくら良くても、必要書類が準備できないと審査のスタート地点にも立てません。

今回ご紹介したような「事前審査に落ちる人の特徴」をもう一度確認し、必要書類もきちんと用意して万全の準備で審査に臨みたいものですね。