住宅ローンを組むにあたって知っておくべき共有名義とは

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住宅ローンを利用して家を買う場合、「名義はどうするの?」という点や「夫婦二人でローンを組んだらどんなメリットがあるの?」といった、さまざまな疑問が出てきます。

家を買う場合に「名義を夫ひとりにするか」「夫婦ふたりの名義にするか」によって、受けられる節税メリットもことなってきます。

一方で、安易に共有名義にすると後々トラブルの原因にもなりますので、注意が必要です。

今回は、住宅ローンを利用する場合に注意すべき「共有名義」について、詳しく見ていくことにしましょう。

<この記事はこんな人にオススメ>
・住宅購入時の共有名義と単独名義の違いについて詳しく知りたい人
・共有名義で住宅ローンを利用した場合の、メリットやデメリットについて詳しく知りたい人
https://kane-manual.com/jutakuloan-jizenshinsa/

「共有名義で家を買う」ってどんな意味?

まず、共有名義と単独名義の違いから簡単にお伝えします。

共有名義と単独名義の違い

「住宅を共有名義で購入する」とは、夫婦や他人でも複数名がお金を出し合い、その額に応じた「物件の持ち分」を決めて複数名で物件を所有することを指します。

たとえば4,000万円のマンションを夫婦ふたりの共有名義で購入し、「夫が二分の一」「妻も二分の一」の持ち分を設定すると、夫と妻はそれぞれ2,000万円分の不動産を所有していることになります。

その一方で「住宅を単独名義で購入する」とは、その名のとおり一人の名義で物件の100%を保有することを意味し、住宅ローンも不動産の所有者名義になっている人が返済責任を負うことになります。

共有名義のメリット

共有名義で住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、いくつかのメリットがあります。

住宅購入の予算がアップする

たとえば、夫婦それぞれが不動産の持ち分割合を決めるということは、各々が購入時にお金を出し合うことになります。

したがって、共有名義の場合は必然的に一人で資金を出して購入するよりは、購入できる価格帯も上がりますので、販売価格面で選択肢が広がるというメリットがあります。

税金控除額が大きい

また、それぞれの持ち分割合に応じて夫婦それぞれが住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除を二重に受けられるというメリットがあります。

この点については、このあと詳しく解説していきます。

相続対策

保有している不動産の所有者を夫から妻へ譲り渡す場合、当然「贈与税や相続税」がかかってきます。

たとえば4,000万円の不動産を夫ひとりの名義で保有している場合で、夫が死亡して妻に不動産を譲り渡すとなると、4,000万円に対して相続税がかかってきます。

一方、不動産を夫婦ふたりの共有名義にしている場合は、相続税の負担が軽くなるというメリットがあります。

さきほどの4,000万円の不動産の例でいくと「夫が2,000万円分」「妻も2,000万円分」を保有していると仮定すると、夫から妻に相続されるときは夫が保有していた2,000万円分の不動産に対してのみ税金がかかってきますので、税負担が少なくて済みます。

共有名義のデメリット

上記のようなメリットがある一方で、共有名義にはデメリットもあります。

どちらかの収入が減るリスク

不動産を共有名義にして、夫婦それぞれの収入をもとにして住宅ローンを組んだ場合は、どちらかの収入が途絶えてローンの延滞が発生するというリスクがあります。

住宅を購入する際は夫も妻も若く「将来になんの不安も抱えていない…」というケースもあるかと思いますが、年齢を重ねていくとリストラに遭う可能性も出てきますし、どちらかが病気になって働けなくなるということも考えられます。

売却時に面倒な手続きが発生する

不動産を売却する場合、名義人が夫ひとりの場合は単独で意思決定をして売却手続きをしても、何ら問題はありません。

ただ共有名義で保有している不動産を売却する場合は、話が変わってきます。

共有名義の場合は、名義人の過半数が同意しないと売却ができません。

過半数といっても、戸建てやマンションの共有名義は夫と妻が名義人…というケースがほとんどだと思いますので、問題はないのかもしれません。

しかし「夫は売却に賛成だが、妻は反対している」という場合には、売却手続きは難航します。

いずれにしても、単独名義と共有名義を比較すると、共有名義の物件のほうが「とにかく面倒なことが多い」ということは注意すべき点です。

離婚時の財産分与が難しい

物件を夫婦ふたりの共有名義で保有している場合、住宅ローンも連帯債務者となって「夫婦ふたりでローンを支払っていく」というかたちになっているケースがほとんどでしょう。

夫婦間の関係も良好で、問題なくそれぞれの収入がある状態なら共有名義でも問題はありません。

ただ、少しややこしくなるのが「離婚時の手続き」です。

離婚するということは「夫と妻との関係を切ってしまう」ということになりますので、保有している不動産も一般的にはどちらかの名義にまとめるのが普通です。

たとえば夫一人で不動産を保有している場合、慰謝料のかわりに妻に不動産を贈与したうえで、住宅ローンも夫が払い続ける…といった手続きは比較的簡単にできます。

しかし共有名義の場合は、以下の問題が発生する可能性があります。

  • 名義を夫か妻の「どちらかひとり」に変更する手続きが面倒
  • 夫婦ふたりの収入を原資に住宅ローンを支払っている場合、どちらか一方の名義にしてしまうと住宅ローンも一本化することになり、結果としてローンが支払えなくなる
  • 住宅ローンの負担がない場合、たとえば夫から妻に名義変更すると贈与税が発生するなど、面倒な手続きや費用が発生する

共有名義で住宅購入した場合の税金知識

ここで、さきほど触れた共有名義のメリットのひとつである「住宅ローン控除」について、もう少し詳しく見ていくことにしましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、ローン残高に応じて毎年払い過ぎた所得税が戻ってくる制度です。
(所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除されます)

住宅ローン控除は「ローンを支払っている人」と「収入を得ている人」が同一の場合に適用されます。

したがって、保有している物件を夫婦ふたりの共有名義にしており、各々が住宅ローンを抱えている場合は、夫と妻でそれぞれ住宅ローン控除の恩恵を受けることができます。

※夫婦間で連帯保証の住宅ローンを組んでいる場合は、控除は受けられません。
住宅ローン控除を受けるためには、ペアローンか連帯債務型で住宅ローンを組んでいる必要があります。

実際の控除額の例

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に対して1%分の所得税が10年間(※)控除されるようになっています。
※2019年10月1日~2020年12月31日に消費税10%で物件を購入した場合は、最長13年間
※控除対象となるローン残高は一般住宅で最高4,000万円、認定住宅で最高5,000万円となるため、それ以上のローン残高があっても控除の対象とはなりません。

ただ、住宅ローン控除は、あくまで「払い過ぎた税金が戻ってくる」という制度ですので、本人のローン残高がいくら多くても、支払った所得税や住民税が控除額よりも低ければ、控除のしようがありません。

たとえば、年末時点のローン残高が3,000万円のAさんは、3,000万円×1%=30万円分の税金が戻ってくることになりますが、Aさんが支払った所得税と住民税を合計しても25万円だった…という場合は、最高25万円分しか税金は戻ってきません。

しかし、夫婦ふたりの名義にしていて、各々に収入があり連帯債務者としてローンを組んでいる場合は話が変わってきます。

この場合は、夫と妻が抱えるローン残高と、それぞれが納めた税金に対して控除を受けることができますので、さきほどの例のように夫ひとりでローンを抱えているよりも控除額は大きくなります。

たとえば、一般住宅を購入して控除期間を10年間とした場合、夫ひとりでローンを抱えている場合と共有名義で夫婦ふたりでローンを支払っている場合とを比較すると、以下のとおりとなります。

借り入れ額 【夫の単独名義】

夫3,500万円

妻0円

【夫婦ふたりの共有名義】

夫2,500万円

妻1,000万円

10年間の減税額 約287万円 約309万円
差額 約21万円

夫婦で住宅購入する場合の選択肢

以上が共有名義の概要と、共有名義で住宅ローンを組んだ場合のメリット・デメリットとなります。

単独名義と共有名義とでは、一長一短があります。

では、結局のところ夫婦で住宅を購入する場合、どんなローンの組み方が最適なのか、少し整理してみたいと思います。

夫ひとりの名義でローンを組む

ひとつめの方法は、夫ひとりの名義で夫だけが住宅ローンを負担するという方法です。

この方法が実は手続き上もっとも簡単で、万一離婚などで揉めた場合も面倒なことにはなりません。

ただ「夫ひとりで住宅ローンを抱える」ということは、以下のようなデメリットもあります。

  • 夫の収入が少ない場合は、借り入れ金額に限度があり物件購入の選択肢が狭くなる。
  • 購入後、万一夫の収入が途絶えた場合は、ローンの支払いが滞る可能性がある

ローンを支払っている間のリスクと、離婚時のリスクのどちらを考えるべきか…ということになりますが、結論としては夫の収入に問題がなく購入したい物件のローンが夫ひとりで組めるのであれば、単独名義で夫ひとりがローンを抱えたほうがいいでしょう。

連帯保証型でローンを組む

ふたつ目の方法は夫婦ふたりの連帯保証型で住宅ローンを組むという方法です。

連帯保証型でローンを組む場合、夫が物件の名義人で住宅ローンの契約者になっている場合、妻が保証人となります。

したがって夫がローン延滞をしてしまうと、連帯保証人である妻が債務の責任を負うことになります。

ただ連帯保証型のローンは、あまりメリットはなく、デメリットのほうが目立ちますのでおすすめはできません。

連帯保証人になるということはローンの契約時点では妻に収入があることが求められます。

その一方で妻はローンの契約者ではないので、さきほど触れた「住宅ローン控除」も受けられませんし、団体信用生命保険にも加入できません。

そのため「妻に万一のことがあっても、なんら保障がない」ということになってしまいます。

連帯債務型でローンを組む

みっつ目の方法は「連帯債務型」で住宅ローンを組む方法です。

連帯保証と連帯債務…と、なにやら難しい言葉が出てきましたが、さきほどご紹介した連帯保証型との違いは以下のとおりとなります。

  • 連帯保証型…おもな債務者は夫ひとりで、夫が返済できない場合は妻が保証人となって返済する必要がある。
  • 連帯債務型…夫と妻がそれぞれローンの返済義務を負う形式。ただローンの契約はひとつなので、金融機関はどちらか一方に全額返済を求める…といったことも可能になる。

これを見る限り「滞納した場合は大変そう…」と思ってしまいますが、連帯債務型の住宅ローンには以下
のようなメリットもあります。

  • 夫婦それぞれに収入がある場合は、夫婦ふたりとも住宅ローン控除を受けられる
  • 夫婦ふたりの収入合算ができるので、購入できる物件の選択肢が増える
  • 夫婦それぞれがローンの債務を負うが、ローン契約はひとつなので諸費用がダブルでかかることはない

これらのことを考えると、以下のような人が連帯債務型ローンに向いていると言えます。

  • 将来にわたって夫も妻も働き続ける自信がある人
  • 夫婦ふたりで控除を受けるなど、税金控除のメリットを最大限受けたい人
  • 妻が働けなくなっても、夫ひとりの収入で返済できる自信がある人

住宅ローンを組むときの4つの注意点

スマホを持って悩む女性

つぎに共有名義か単独名義かを問わず、住宅ローンを組むうえで注意したい4つのポイントについても見ていきます。

1.定年後の支払いが続くかどうか?

ほとんどの金融機関では「最終完済時は70歳」などというローンは一般的になっています。

ローン契約をする段階では「将来の収入もなんとかなるだろうし、それまでに貯金すればいいか」と安易に考えてしまいがちです。

ただ現実はそう甘くはありません。

定年が65歳まで延長されるとはいえ、サラリーマンの場合60歳以降は職務もポストも変わり、現役時代の4~5割以下の収入になることも珍しくありません。

たとえば、現役時代に年収が800万円程度あったサラリーマンでも、60歳以降は年収が350万円というケースもあります。

こうなると定年後に住宅ローンが払えるか?ということがとても重要になってきます。

定年後も家賃以下のローン支払い額になるなら問題はないかもしれませんが、住宅ローンを契約するのが遅く定年後も10万円前後の支払いが続く場合は注意が必要です。

このような場合は、現役時代に繰り上げ返済をして可能なかぎり60歳までに支払いを終えるか、ローン契約時に毎月の支払い額を多めに設定し、て最終完済時の年齢が60歳になるようにすることをおすすめします。

2.繰り上げ返済の条件は厳しくないか?

住宅ローンを契約したあとは「いかに繰り上げ返済を簡単にできるか」ということがポイントになってきます。

繰り上げ返済はどの銀行の住宅ローンでも可能ですが、注意すべきなのは「繰り上げ返済のやり方」と「手数料」です。

ほとんどの銀行では、インターネットでの繰り上げ返済が可能ですが、なかには窓口での繰り上げ返済が必要だったり、返済のたびに5.000円~2万円程度の手数料がかかる場合があります。

また繰り上げ返済の「最低返済額」が定められている銀行もありますので、住宅ローンを契約する際は「繰り上げ返済の利便性」も考慮して契約をする必要があります。

3.団体信用生命保険の保障内容

団体信用生命保険を契約すると、住宅ローンの契約者が万一死亡した場合、ローンの残債があっても保険会社が金融機関に返済してくれるようになっています。

ただ一般的な団体信用生命保険は「死亡時」のみの保障がメインですので、病気やケガで働けなくなったりした場合のローン債務までは保障してくれません。

しかし最近では以下の事例にあるように、三大疾病で働けなくなった場合も住宅ローンの支払いを免除してくれる保険がありますので「住宅ローンを契約する銀行がどんな団体信用生命保険を用意しているか?」という点についても、きちんと考えて契約する必要があります。

<死亡保障以外もカバーしている団体信用生命保険の例>

一般団信 ワイド団信 がん50%保障団信 がん100%保障団信 11疾病保障団信
上乗せ金利 なし 年0.3% なし 年0.2% 年0.3%
・死亡や所定の高度障害

・余命6ヶ月と判断された場合

がんと診断された場合

※就業不能状態問わず

× ×
10種類の生活習慣病で入院が180日以上となった場合 × × × ×
すべてのけがや病気で入院が180日以上となった場合 × × ×
給付金特約

・がん診断給付100万円

・上皮内がん。皮膚がん診断給付50万円

・入院一時金給付10万円

× × × ×

◎住宅ローン残高相当額が保険金として支払われます
〇住宅ローン残高相当額の50%が保険金として支払われます
★一時金が保険金として支払われます
×保障されません
引用:じぶん銀行の住宅ローン 団体信用生命保険 選べるプラン

4.元利均等返済か元金均等返済か?

住宅ローンの返済方式にはいくつかの方法がありますが、代表的な返済方法として「元利均等返済」と「元金均等返済」というふたつの方法があります。

それぞれどんな返済方式なのかを簡単に説明すると、以下のとおりとなります。

  • 元利均等返済…毎月の返済額が一定となる返済方法
  • 元金均等返済…毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法

各返済方法のメリットとデメリットは以下のとおりですが、支払う利息をすこしでも少なくしたいなら元金均等返済をおすすめします。

<元利均等返済と元金均等返済のメリットとデメリット>

メリット デメリット
元利均等返済 返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなる。

元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができる。

同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる。

借入金残高の減り方が遅くなる。

元金均等返済 返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていく。

元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなる。

返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなる。

参考:住宅金融支援機構公式サイト 元利均等返済と元金均等返済とは?

毎月の返済可能額から住宅ローンの借り入れ額を決める

つぎに住宅ローンを契約する場合の「借り入れ金額の考え方」についても見ていきます。

住宅ローンを契約する場合のおもな考え方としては、以下のようなものがあります。
・毎月支払える金額から逆算して借り入れ金額を決める
・自分が欲しい物件の販売価格から計算して借り入れ金額を決める

それぞれ個人の考え方がありますので、どちらが合っているとか間違っているということはありません。

しかし一般的に無理なく住宅ローンを返済していくためには、毎月支払い可能な金額を算出して、そこから借り入れ金額を決めるほうが無難と言えます。

以下に住宅金融支援機構のシミュレーションサイトをご紹介していますが、ここでは毎月返済額と融資金利、そして返済金額を入力すると「借り入れ可能金額」が出るようになっています。

参考URL 住宅金融支援機構公式サイト 毎月の返済額から借り入れ可能金額を計算
https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

返済額は年収の25%までってホント?

住宅ローンを組む場合に、よく出てくるのが「返済比率」や「総返済比率」といった言葉です。

返済比率とは、年収に対して借金返済額が占める割合を示していますが、理想的な返済比率は年収の25%までと言われています。

たとえば年収500万円のサラリーマンの場合、その25%は125万円ですから、ざっくり計算して毎月のローン返済額が約10万円なら無理なく返済できる計算になります。

ただし、この返済比率で計算する「借金返済額」には、住宅ローン以外の借金返済も含めておく必要があります。

ちなみに、住宅購入時や購入後に発生する可能性があるローンとしては以下のようなものがあります。

  • マイカーローン
  • 教育ローン
  • カードローンやクレジットカードのキャッシング返済
  • リフォームローン
  • 親の介護のために借りた目的ローン

したがって住宅ローンを組む場合には、上記の支払いが今後増えることも想定したうえで、できるだけ少ない返済になるようにローン契約をする必要があります。

住宅ローン以外の出費を書き出そう

不動産を保有する場合、頭金や住宅契約に関わる諸費用ばかりに目がいきがちですが、物件購入時と購入後に必要な費用についても、考えておく必要があります。

代表的な諸費用について、以下のとおり表にまとめていますので、参考にしていただければと思います。

契約時の諸費用 申し込み証拠金や手付金
印紙税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税
登記費用、仲介手数料
ローン契約時の費用 印紙税
事務手数料、保証料、火災保険料など
物件購入時の諸費用 新築マンションの修繕積立基金
水道負担金
引っ越し費用
家具購入費用
家電製品購入費用
物件購入後に必要な費用 固定資産税、都市計画税
マンションの管理費や修繕積立金
マンションの駐車場代金
リフォーム費用(一戸建ての場合は外壁など)

共有名義で家を買った人の口コミ

最後に、不動産を共有名義で保有している方からの質問や、共有名義にすべきかどうかを判断するうえで参考になる口コミをいくつかご紹介しておきます。

質問 夫婦共有名義での住宅ローン控除について 住宅を夫婦共有(5:5)名義でそれぞれローンを組むことのメリットとして「お互いに住宅ローン控除を受けられる」というのを目にしますが、控除される金額も単独名義と比べて半分ずつになるので世帯トータルでの減税額は変わらなくないですか?
答え ※前段省略
単独だと所得税+住民税の対象額が、住宅ローンの1%より少ない場合、全額を控除できなくなります。ペアだと夫婦それぞれの所得税と住民税を対象にできるので、結果的に控除額が増えます。※以下省略
引用:Yahoo不動産

夫名義か共有名義か 新築マンションを購入予定ですが、住宅ローンは夫単独で組みます。 頭金などは夫婦になってから二人でためたお金と 両親からの援助(夫側300万 妻側500万)です。夫名義にすることしか頭になかったのですが、共有名義にしておいたほうがいいのでしょうか。共働きのため今後ローンの返済は夫名義ですが二人で行っていきます。

  • 離婚した場合
  • 夫が亡くなった場合(団信加入済)

どちらがよいのでしょうか。教えていただけると助かります。

※前段省略
資金を出していないのに持分を持っていれば、贈与税が課税されます。これは、不動産購入後、税務署から「お尋ね書」が届きます。
これは、購入した不動産に対しての資金を出したところを記載することになります。
両親からの援助(妻側500万)分は、妻の名義にする必要があります。この500万円分を夫名義にすれば、現金贈与とみなされ、約110万円の贈与税が課税されます。

※中段省略

「共働きのため今後ローンの返済は夫名義ですが二人で行っていきます」ですが、妻が夫名義の通帳に入金するのであれば、贈与税が課税されます。夫が単独で支払わなければなりません。
引用:Yahoo不動産

住宅ローンの契約は慎重に

今回は共有名義の概要と、共有名義で住宅ローンを組む場合の注意点について解説しました。

何度もお伝えしているとおり、住宅購入時は「欲しい物件が手に入る!」という高揚感から、将来のややこしい問題から目を背けてしまう傾向があります。

しかし今回ご紹介したように、共有名義での物件購入や連帯債務型の住宅ローンは、夫婦間の関係が危うくなったときには、色々と厄介な問題が発生します。

ローンの契約は一瞬ですが、返済は30年以上になるケースもあります。

マンションや一戸建てを購入する場合は、将来に発生するリスクも考えて夫婦や家族が不利にならないように、長期的な視点で物事を考えるようにしたいものですね。