住宅ローンの審査における「自己資金割合」とは？

住宅を購入する場合「全額キャッシュで購入する」という方はごくわずかです。

ほとんどの方は住宅ローンを利用すると思いますが、住宅ローンの利用で重要になってくるのが「自己資金割合」です。

自己資金割合によっては、ローンの審査や金利にも影響します。

＜この記事はこんな人にオススメ＞
・住宅ローンの自己資金割合について、基本的なことを知っておきたい人
・住宅ローンの自己資金割合によって、住宅購入時にどんなメリットがあるのか知っておきたい人

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おすすめポイント

自己資金割合とは購入価格のうち現金支払いが占める割合

「住宅ローンの利用における自己資金割合」とは、住宅購入価格のうち「現金で用意できる額が占める割合」のことを指しています。

ただ現金で支払うもののなかには、住宅の頭金はもちろん税金や手数料などの諸費用も含まれてきます。（※諸費用については、このあと詳しく解説します）

ちなみに、住宅を購入する場合の理想的な自己資金割合は「30%※頭金と諸費用を含む」です。

たとえば4,000万円の住宅を購入し、自己資金を30%用意する場合の頭金や諸費用の考え方は以下のとおりとなります。

自己資金割合を上げるメリットとしては、当たり前のはなしですが「毎月の返済額が軽くなる」という点があげられます。

以下に「自己資金0円」と「自己資金20%」を用意した場合の、返済額の比較表を載せていますが、4,000万円の物件を購入した場合は、毎月のローン返済額に2万5,000円の差が出ます。

また、住宅金融支援機構のフラット35を利用し、借り入れ金額が「物件価格の90%」と「物件価格の90%以下」で比較すると、金利や審査の違いも出てきます。

フラット35の場合は、自己資金が少なくなればなるほど審査は厳しくなります。

参考までに、住宅金融支援機構の公式サイトに記載されている説明文をご覧いただければと思います。

＜フラット３５の融資率の違いによる金利と審査の違い＞※住宅金融支援機構公式サイトより引用

融資率が９割を超える場合は、融資率が９割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます。
参考：住宅金融支援機構　公式サイト

さきほど触れた自己資金割合の違いによる、毎月の返済額と総支払額の違いは以下のとおりです。

下記の例で見ると、ローン完済後の総支払額の差は「245万円」となり、非常に大きな差となることがわかります。

物件の価格	自己資金	借入額	毎月の返済額	ローン総返済額	総支払額（ローン＋自己資金）
4,000万円	0円	4,000万円	12.5万円	5,227万円	5,227万円
4,000万円	800万円（20%）	3,200万円	10万円	4,182万円	4,982万円
差			▲2.5万円	▲1,045万円	▲245万円

自己資金割合を上げると金利や審査面で優遇されたり、毎月の返済額が少なくて済むというメリットは上記のとおりです。

ただ、自己資金割合を上げ過ぎると「いざというときの貯蓄がなくなる」というデメリットもあります。

一戸建てやマンションの購入後も以下のような出費が考えられます。

したがって、毎月の返済額を下げようとするがあまり自己資金割合を上げ過ぎると、緊急時にお金を用意することができず「カードローンで借金をする」といった事態にもなりかねません。

あくまで理想論ではありますが、30代の夫婦で子どもひとりの一般的な家庭の場合、いざというときのための貯蓄として最低限300万円程度は備えておきたいものです。

さきほど自己資金割合は30%で「そのうちの10%は現金で支払うべき諸費用」ということをお伝えしましたが、住宅購入時に支払うべき諸費用としては以下のようなものがあげられます。

印紙税	1,000～5,000万円以下のローン契約をする場合は2万円
登録免許税	土地の評価額×1.5%、新築建物評価額×0.4%
不動産取得税	土地の評価額×1/2×3%、建物の評価額×3% ※2021年3月31日までに取得した土地は評価額×1/2 ※軽減措置あり
司法書士の報酬	建物の所有権移転登記などを司法書士に頼んだ場合、4~20万円前後
ローン手数料	融資額×2%前後
保証料	融資額1,000万円あたり数十万円、または金利に0.2%程度を上乗せする場合などがある
火災保険や地震保険料	補償内容により変わる。 ※２～10万円程度
団体信用生命保険料	金利に含まれるケースが多い