「住宅ローンを組んで返済しているけど、もっと返済額を減らしたり返済期間を短くしたいなぁ…」
そう思っている人におすすめなのが、住宅ローンの借り換えです。
借り換えとは、現在ローンを組んでいる会社から、違う会社でローンを組み直すこと。
これによって、返済額や返済期間を減らすことができるのです。
違う会社で契約し直すと聞くと、難しそうに思えるかもしれません。
しかし、各銀行で借り換え専用の住宅ローンを展開しており、実際にそれを利用する人もいます。
そのほか、この記事では住宅ローンの借り換えに関して気になるであろう、借り換えに関するメリット・デメリットや、借り換えの流れ、借り換えにおすすめの住宅ローンについて、網羅的に解説していきます。
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住宅ローンはどういう人が借り換えるべき？
まず、住宅ローンを借り換えるべき人がどんな人なのかを解説していきます。
まず抑えていただきたいのが、住宅ローンの借り換えの目的は返済総額を減らすことです。
そして、ある一定の基準を超えるとこの目的を達成できるという指標になります。
その指標とは次のものです。
- ローンの残り返済期間が10年以上ある
- ローンの残り残高が1,000万円以上ある
- 借り換え後に1％以上金利が低くなる
もちろん、この全てを満たしたから必ず返済総額が減るというわけではありません。
一度シミュレーションを行ってから借り換えに踏み切るべきですが、この指標を超えると返済総額が減る可能性が高いのです。
残り返済期間が短かかったり、残り返済総額があとわずかだと、返済総額もあまり減らないでしょう。
またデメリットの章でも解説しますが、住宅ローンの借り換えには手間がかかるので、それを考えるとあまりメリットを大きく感じられない可能性があります。
住宅ローンを借り換えるメリット
前の章では、住宅ローンを借り換えるのはどんな人がいいのかを解説しました。
次に、住宅ローンを借り換えるメリットについて見ていきましょう。
そのメリットは次の通りです。
- 毎月の返済額を減らすことができる
- 金利タイプを変更できる
- 団体信用生命保険を変更できる
- 他のローンの金利を下げられる、返済の管理がしやすくなる
ひとつずつ見ていきましょう。
毎月の返済額を減らすことができる
ここまで触れたように住宅ローンを借り換えると、毎月の返済額を減らすことができます。
住宅ローンでは、ローンを組んだ銀行や商品ごとに金利が決まっています。
現在ローンを組んでいる銀行よりも、低いところを見つけて借り換えすれば、変更後の低い金利に合わせてローンが組まれるため、同じ借入額でも返済額を減らすことができるのです。
また現在の返済額で問題なく余裕を持って返済できているという人でも、借り換えによって返済額ではなく返済期間を短くすることもできます。
返済期間を短くすれば、毎月かかる利息を軽減することができ、結果的に返済額は少なくなりますね。
つまり、現在の住宅ローンの返済について不満がある人なら、借り換えを検討するべきなのです。
金利タイプを変更できる
また、住宅ローンの借り換えをすることで金利タイプを変えることができます。
金利タイプとは「固定金利」「変動金利」などのこと。
固定金利・変動金利どちらにもメリット・デメリットがありますが、基本的に契約した通りの金利タイプから変更することはできません。
例えば、変動金利を選択したけど基準金利が上昇傾向にあるから、固定金利に切り替えたいと思っても変えることができないのです。
また将来設計をしやすいように変動金利から固定金利にしたい、と思う場合もあるでしょう。
そう思ったときは住宅ローンの借り換えがおすすめです。
借り換えで金利タイプを現状と違ったものにすることで、上で書いたような内容の悩みを解決することができます。
団体信用生命保険の補償内容を変更できる
団体信用生命保険とは、住宅ローンを返済している途中で事故や病気などのアクシデントが発生し、収入が減ってしまったときなどに適用できる生命保険です。
適用時には保険金が降り、住宅ローンの返済に充てることができます。
住宅ローンは30年など長期に渡って返済していくものなので、いつ何があるかわからないもの。
そのときの備えになるのがこの団体信用生命保険、略称「団信」なのです。
団信は契約している住宅ローンによって加入できるものが異なります。
そのため、現在加入している団信の補償内容が気に入らなくても、住宅ローンの返済途中で団信だけを変えることはできません。
そこで住宅ローンごと借り換えをすることで、補償内容を充実させることができます。
もしろん、補償内容を変えたいがために借り換えし、毎月の返済額が上がってしまうことのないように気をつけましょう。
他のローンの金利を下げられる・返済の管理がしやすくなる
住宅ローンの中には、リフォームや太陽光発電設備に特化したものにがあります。
それらのローンは、現在契約している住宅ローンと同じ銀行ではなく、違う銀行で契約すると金利が2%以上になることが多いのです。
そこで、もし他の銀行で他のローンを組むことになった場合、現在契約中の住宅ローンも一本化することで、全体的に金利を抑えることができます。
また、住宅ローンは契約している銀行の口座から返済するのが基本です。
もし銀行がバラバラだと、毎月の返済タイミングでお金を違う銀行口座に移さなければなりません。
これはなかなかの手間ですよね。
そこでローンを一本化することで、そのようなお金の移動が不要になり、返済の管理もしやすくなるというメリットがあります。
住宅ローンを借り換えるデメリット
前の章では、住宅ローンを借り換えるメリットについて解説しました。
借り換えには返済額を抑えられるという大きなメリットがありますが、次のようなデメリットも存在します。
- 手数料がかかる
- 手続きに手間がかかる
- 金利タイプの選択に失敗する可能性がある
ひとつずつ見ていきましょう。
手数料がかかる
住宅ローンの借り換えには、手数料がかかります。
手数料の発生タイミングは大きく2つ。
- 契約中の住宅ローンを完済するとき
- 借り換え先で住宅ローンを契約するとき
住宅ローンを完済するときには、「全額繰上返済手数料」「抵当権抹消費用」がかかります。
また住宅ローンの契約時には、さらに「事務手数料」「保証料」「印紙代」「抵当権設定費用」がかかるのです。
これらは合計すると30万円から80万円ほどもかかり、借り入れ金額や返済期間によって変化します。
これらの手数料は、借り換え先の住宅ローンに含めることができます。
手数料を含めて、借り換えのメリットがあるのかを考えましょう。
手続きに手間がかかる
住宅ローンの借り換えは、当然ながら手続きが必要です。
この手続きが、時間も手間もかかるというのがデメリットのひとつ。
例えば、借り換え先の住宅ローンを利用するには、審査が必要です。
このとき、住民票や収入証明書など必要書類を取得する必要があり、審査を受けに銀行へ行く必要があります。
もちろん、条件のいい借り換え先を探す必要もあり、もし審査に落ちたときの第二候補も検討しなければなりません。
現在ではネットから住宅ローンに関する相談ができる窓口もあるので、それを利用すると家にいながら相談できます。
また審査に通過できた場合でも、住宅ローン支払いのために、新しい銀行へ給与振込先を変更する必要があります。
このように、住宅ローンの借り換えには様々な手間が必要なのです。
金利タイプの選択に失敗する可能性がある
メリットの部分で解説しましたが、住宅ローンを借り換えると金利タイプを変えることができます。
そのとき、金利タイプ選びに失敗してしまう可能性があります。
わかりやすい例が、固定金利から変動金利に変更したとき。
変更したあとに基準金利が上昇して、毎月の返済額が増えてしまうと、金利タイプを変えた意味がありませんよね。
そのため、住宅ローンの借り換えをするなら金利について勉強しておくとよいでしょう。
また金利上昇リスクに対する備えの意味で資金の準備もあると安心ですね。
住宅ローンを借り換える流れ
前の章では、住宅ローンを借り換えるデメリットを解説しました。
ここまでの内容を見て、借り換えについてのイメージができたら、借り換えの流れについて確認しておきましょう。
借り換えは次のような流れで進行します。
- シミュレーション
- 申し込み
- 審査
- 契約
- 融資
- 全額繰り上げ返済
- 登記手続き
まず、借り換えを実行する前には必ずシミュレーションを行いましょう。
このシミュレーションをすることで、借り換えしたときに返済総額が減るのかが分かります。
シミュレーションで返済額が減るのが分かったら、実際の申し込みに入ります。
審査を経て、通過できたら契約を結び、それが終われば契約中の住宅ローン借り入れ額全額が振込融資されるので、そのまま全額繰上返済しましょう。
その後、借り換え前の住宅ローンに関する手続きを並行しながら、借り換え先の住宅ローンで登記手続きを済ませたら借り換えは完了です。
借り換えでおすすめの住宅ローンは？
前の章では、住宅ローンの借り換えの流れについて解説しました。
ここで、当サイトがおすすめする住宅ローンを紹介します。
| 住宅ローン商品名 | ジャパンネット銀行住宅ローン | SBIマネープラザ（住信SBIネット銀行） ミスター住宅ローンREAL | じぶん銀行住宅ローン |
|---|---|---|---|
| 適用金利 | 0.415％ | 0.428％ | 0.457% |
| 金利タイプ | 全期間引下型/変動金利 | 通期引下げプラン/変動金利タイプ | 全期間引下げプラン/変動金利 |
| 特徴 | 0.2%金利上乗せでガン診断でローン0円＋100万円給付 | 団信などの保険が全て金利上乗せなし | 団信保険料が無料、ガン診断でローンが半額に、全ての疾病・傷害時に180日の入院でローンが0円に |
全てネット銀行系の住宅ローンですが、どれもネット銀行では大手の銀行であるため、銀行そのものの安定感で不安を感じることはないでしょう。
またこれらの住宅ローンは、「一部繰上返済手数料」「保証料」「返済口座への資金移動」が全て無料です。
「1,000万円・10年・1%」以上の人は住宅ローンの借り換えを検討しよう
この記事では、借り換えに関するメリット・デメリットや、借り換えの流れ、借り換えにおすすめの住宅ローンについて解説しました。
住宅ローンを借り換えるべき人の章で解説したように、借り換えによるメリットが大きいのは「1,000万円・10年・1%」以上の人です。
この指標を超える人は借り換えを考えてもよいのではないでしょうか。
また、借り換え実行前には必ずシミュレーションをしたうえで、審査をすることをおすすめします。
