住宅ローン借り換えを考える方はついつい「金利」ばかり見てしまいがちですが、住宅ローン借り換え時には、金利だけでなく諸費用含めて様々な条件でシミュレーションするのが大切です。
もちろん、住宅ローン借り換え最大の目的は、「今借りているローンより低い金利のローンに借り換えて、返済総額を少なくしたい」ということ。
しかし、住宅ローンは金利だけで出来ているわけではありません。
多くの住宅ローンで、低金利の借り換えを行なうことで、1年後の借り換えでらくらく総返済額軽減が可能です。
しかし借り換えには諸費用がかかり、新規で住宅ローン借り換えを行なう場合とほとんど同額の諸費用がかかる場合があります。
諸費用の金額もばかにならないので、その諸費用を含んで実質支払う金額込みで総返済額を比較することが、住宅ローン借り換えのコツです。
諸費用の中でも高額になる種類のものと、住宅ローン比較と借り換えのコツを紹介します。
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住宅ローン利用者は不安で借り換えに踏み切れない
住宅ローンは、より良い条件のローン利用に切り替えるには「借り換え」を行なう必要があります。
多くの住宅ローン利用者は、借り換えるメリットを頭では理解していますが、実際に借り換える段になると少しためらいます。
借り換えにはリスクがあり、借り換えることで損する可能性もあるからです。
それに住宅ローン借り換えには必要な専門知識も多く、「知識の不足」が借り換えに対する不安につながっているケースも見受けられます。
そして人間には現状維持を良しとする「現状維持バイアス」というものあり、能動的な行動は本能で嫌がるものです。
実際借り換えの住宅ローン仮審査を受けたが、その後住宅ローンではなく別の金利の高いローンを提案されるケースも多いようです。
確かに面倒なことも多い住宅ローン借り換えですが、事前にしっかり準備のうえ行って、借り換えの失敗がないようにしましょう。
借り換え諸費用のなかで負担が大きいのは？
まず、住宅ローン借り換えでかかる諸費用について調べておきましょう。
住宅ローン借り換えでかかる諸費用は諸々ありますが、なかでも保険料、融資事務手数料、団体信用生命保険料が高額になります。
保険料と事務手数料は各金融機関で金額が変わってきます。
みずほ銀行から住宅ローンを借りるとしたら、団体信用生命保険料は銀行負担となります。
フラット35の場合は、保険料不要となりますが、団体信用生命保険に関しては任意加入なので保険料は利用者負担となります。
この保険料が借り換えでかかる諸費用のなかでも高額で、「借り換えのリスク」と言われる理由はここにあります。
住宅ローン借り換えの審査にも注意
住宅ローン借り換えでは、ローン初回借入時と同じく審査を受けることになります。
ローン借り換えで二の足を踏む人の多くが、「審査基準」について失敗しています。
事実、住宅ローン審査に一度通ったからといって、借り換えのローン審査も通るとは限りません。
離婚や転職など、以前と状況が変わっている場合は、以前と同じくらいの安定収入を証明する必要があるのです。
さらに大切なのが体調です。
住宅ローン借り換え時に、体調面に変化が起こっているとしたら、借り換え時の審査通過は難しくなります。
他にも、住宅ローン返済の過程で不備があったり、クレジットカードの支払い遅れで信用情報に問題が残っている場合も、住宅ローン借り換えんの審査通過は難しいです。
借り換え前に審査基準も比較
自分がローン借り換え審査をクリアできるかどうか、現在の状況を見直すのも良いですが、あらかじめ審査をクリアしやすい住宅ローンに申し込むのも大切です。
ですから住宅ローン借り換えを行なう際には、借り換えるローンの金利などを調べるのと同時に、ローンの審査基準についてもしっかり調べておくことが大切なのです。
持ち家の担保価値は下がってないか？
住宅ローン借り換えには、初期審査を受けた時と同じく物件を担保にしなくてはなりません。
もし借り換えを行なう時、以前より担保価値が下がっていた時、住宅ローン借り換えの審査は落ちます。
住宅ローン借り換えのためには、「住宅の不動産価値」が「住宅ローン残高」よりも上回っていること、または同等の価値であることが求められるのです。
物件の価値というのは、居住年数だけで決まるわけではありません。
以前はなかった、担保物件より駅チカのタワーマンションの存在、その他土地の変動なども、担保価値を変えてしまうのです。
担保価値が、そのまま住宅ローン借入限度額を買えるほどです。
そのため居住年数が経ってしまっている時は、まず不動産の担保価値を調べた上で借り換えについて検討してください。
住宅ローン金利タイプをしっかり把握しておく
住宅ローンの利息を決めるのが、「金利タイプ」です。
住宅ローンの借り換えを変動金利や、固定期間選択型で行った場合は、後々「金利上昇リスク」があることを把握しておかないといけません。
住宅ローン借り換え時には、多くの方が金利の低い「変動金利」を選ぶ方が多いようですが、金利が変動すると総返済額が変わるリスクがあることも忘れてはいけません。
変動金利の金利見直しは年2回ほど行われて、実際に返済金額が変更されるのは5年毎となります。
金利上昇がと回らない場合、毎月返済額をこえて利息が発生します。
この返済額を超えた部分を「未払利息」といい、この未払利息もしっかりと支払わなければならないローンになるのです。
金利上昇によって発生する未払利息を請求されるかも
金利上昇して、未払利息の請求がはじまったとしたら、そこで発生する未払利息の支払いを行なうことになります。
そのため実質借り換え時の金利が低かったとしても、後々金利上昇によって総返済額は多くなってしまう…なんてことがよくあるのです。
パッと見の金利の低さだけで借り換えを決めるのではなく、金利上昇リスクのことも考えて、長い目で見る借り換えが必要です。
住宅ローンの返済は、かなりの長期戦になることが常なのです。
住宅ローン借り換えの目的は？
住宅ローン借り換えを考える時大切なことに、「住宅ローン借り換えの目的をはっきりさせる」ことが大切です。
住宅ローン借り換えはとても大きな決断です。
その後の人生の支払い状況を一変させてしまうほどなので、はっきりしない目的の借り換えならば、そもそも借り換えないほうが無難です。
「なんとなく今よりいい住宅ローンに借り換えたい」
「今の住宅ローン返済額が高額な気がする」
「勢いで住宅ローンを利用したけど、ほかにもっといい住宅ローンがあったのでは」
こんなぼんやりとした思い出はなく、はっきりと「○○がしたいから借り換える！」という動機づけを自分の中で行っておきましょう。
ここでいくつかの例を挙げます。
金利を低くする
住宅ローン借り換えの目的で一番多いのはやはりこの「今のローンより金利を下げる」ことでしょう。
金利を下げるということは返済額を減らすということ。
「金利を下げたい」「返済額を少なくしたい」という目的をあわせると、住宅ローン利用者の目的のうち50％を超えるそうです。
しかしもう少し詳しく見てみると、金利こそ下がらなくても借り換えを行っている人が一定数いることがわかります…。
返済期間を短くする
今後の人生プランを考えて、返済期間を短くしたいと思い住宅ローンの借り換えを行なう方も多いでしょう。
多いのが、住宅購入時から換算して、住宅ローン完済時の年齢が70歳を超えている場合。
幸せな老後の人生のために、退職金をあてにしたり、働き続けるのではなく、住宅ローンを65才時点で関西できるような返済計画を送ることも大切ですよね。
返済期間を圧縮することによって、毎月の返済額が増えてしまうこともありますが、「返済が早く終る」利点はとても多いです。
「早く返済を終わらせるには、折を見て繰り上げ返済を行わないと」
というプレッシャーも考えることなく、気軽な気持ちで返済することができるのです。
後々の人生を考えると、多少頑張って返済期間を短くするために借り換えを行なうのも一つの手です。
金利上昇リスクを抑える
変動金利の住宅ローンを返済していると、住宅ローンの金利上昇によって返済金額が上がる可能性もあります。
固定金利にも、全期間固定金利と固定金利選択型があります。
固定金利選択型では、最初の一定期間こそ固定金利ですが、一定期間すぎると変動金利に変わることもあります。
そうした「金利が上昇するリスク」を嫌がって、固定金利の住宅ローンに借り換える人も多いです。
金利があとあと変動する住宅ローンは、金利が上がることも考えて住宅ローンを借りなくてはならないので、返済の計画をしっかりと定めにくいのもデメリットです。
借り換えにぴったりの住宅ローン
具体的に、どの住宅ローンに借り換えるべきか？
総合的に判断して私がいくつかここで紹介したいと思います。
楽天銀行住宅ローン
一番借り換えにおすすめな住宅ローンは、楽天銀行住宅ローンです。
ご存知楽天株式会社の子会社である楽天銀行の住宅ローンは、メインで扱う商品が「フラット35」です。
楽天銀行フラット35のメリットは「数あるフラット35の中でも最低水準の低金利」「楽天銀行口座を返済口座にすることで事務手数料が仮医学の1％」「来店せずに手続きが完了する」など、メリットが多いです。
さらに、通常フラット35は「頭金が1割以上あるかないか」で利用できる金利プランが変わり、頭金が1割を切っていると、かなり金利が高いプランで借り入れることになってしまいます。
しかし楽天銀行なら、この頭金を楽天銀行が融資するプランがあるので、これなら頭金1割未満でも低金利のフラット35が利用できるという大きいメリットがあります。
事務手数帳が安い、低金利のフラット35を探している方はぜひ、楽天銀行のフラット35で借入れてはいかがでしょう。
住信SBIネット銀行住宅ローン
住信SBIネット銀行の住宅ローンもおすすめです。
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同で出資する住信SBIネット銀行は、SBIホールディングスと、三井住友信託銀行の強みを両方もった強固で革新的な銀行サービスを提供しています。
住信SBIネット銀行のフラット35は、フラット35(買取型)とフラット35(保証型)という大きく分けて2つのフラット35商品を提供しています。
住信SBIネット銀行のフラット35も金利が低く、フラット35の中でも最低水準であることや、ミスターパッケージローンを利用することで、頭金が1割未満でも住信SBIネット銀行から融資してもらうお金で全期間固定金利の住宅ローンを借りることができます。
その分自己資金の条件は引き上がるなど審査は厳し目。
しかしそれでもフラット35としては十分優秀です。
可能なら住信SBIネット銀行のフラット35へのフラット35への借り換えを検討してください。
なにはともあれまずはシミュレーション
ですがやはり、住宅ローンの借入額は大きく、返済額は高額になります。
そのため、頭の中で計算して「借り換えはメリットがあるかどうか」を割り出すことは難しいです。
ですからまずは、借り換えのシミュレーションを割り出して、実際のメリットを目に見える形で算出しましょう。
「どれくらいメリットがあるか」を割り出すには、「住宅ローンの借り換えシミュレーション」を利用することが大切です。
もっと借り換えのメリットを詳しく知りたい方は、実際に調べてから信頼できる金融機関の窓口を探して実際に話しを聞きにいってみましょう。
住宅ローン借り換えの注意 まとめ
住宅ローンの借り換えを検討している方も、今回の説明で住宅ローン借り換えには慎重さが必要なことがわかっていただけたでしょうか。
ローンの借り換えを考えている方の多くが、「今より良い条件のローンで借りたい」と考えているでしょうが、ローン借り換えの注意をしっかりおさえてから、実際に借り換えを行なうようにしてください。
