住宅ローンの控除とは?いくら戻るのか、条件や確定申告方法について解説

住宅ローン

マイホームを買ったり、家をリフォームすると、かなりの大金が必要です。

なるべくなら、その負担を軽減したいもの。

そんな人は住宅ローンの控除を受けましょう。

控除を受けることによって、家の購入費やリフォーム費を抑えることができます。

しかし、誰でも控除を受けられるわけではありません。

控除には様々な条件があり、それらをクリアしている必要があります。

この記事では、住宅ローンの控除について、その概要や条件、いくら控除されるのか、確定申告の方法、注意点、消費税増税後について網羅的に解説していきます。

記事内容を読めば、住宅ローンの控除における知識は十分備わるでしょう。

※この記事では、最も多くの人が該当するであろう「一般住宅」について取り上げていきます。

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住宅ローンの控除とは

まず、住宅ローンの控除がどのようなものなのかを見ていきましょう。

住宅ローンの控除は、正しくは「住宅借入金等特別控除」という制度の通称です。

しかし一般的には「住宅ローンの控除」で認知されています。

この制度を受けることによって、マイホームを購入またはリフォームしたときに、一定割合の金額が所得税から控除され、納めた税金が戻ってきます。

つまり住宅ローンの控除を受けると、購入やリフォームの残高から引かれるのではなく、支払っている税金から引かれるということです。

減税と同じ意味ですね。

控除を受けられるのは、住宅の取得をしてから10年間。

この「取得」とは、新築と中古で定義が異なります。

新築 住宅の引き渡し日
中古 住宅の売買契約日または所有権移転の登記日

住宅ローン控除を受けるには、個人で確定申告する必要があります。

確定申告の方法については違う章で解説していきます。

住宅ローンの控除によって10年間で最大400万円が控除される

控除額には上限があり、10年間で最大400万円が控除されます。

この10年間とは、住宅ローン返済期間内の10年です。

しかし、400万円控除されるのはあくまで最大額です。

この400万円の控除を受けられるのは、次の2つの条件を満たすとき。

  • 返済期間内の10年でローン残高が毎年4,000万円を超えるとき
  • 年間の所得税と住民税の合計が40万円を超えるとき

当然ですが、ローン残高は返済すれば減っていきます。

後述しますが、控除額はローン残高か取得対価によって決まります。

そのため、ローン残高が減って4,000万円を下回れば、最大額の400万円控除は受けられません。

また控除額が所得税より多くなる場合は、住民税からも控除されます。

このとき、所得税と住民税の合計が年間40万円以下なら、ローン残高が4,000万円以上でも年間の上限控除額を下回るため、最大額の控除にはならないのです。

住宅ローンを控除するための条件

続いて、住宅ローンの控除を受けるための条件について見ていきましょう。

冒頭でも触れたように、今回は一般住宅の適用条件に絞っていきます。

一般住宅で住宅ローンの控除を受けるには次のものごとに条件があります。

  • 住宅タイプ
  • ローン

ひとつずつ見ていきましょう。

控除を受けられる人の条件

住宅ローン控除を受けられる人の条件は次の通りです。

  • 住宅の取得後、控除適用者が半年以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで継続して居住すること
  • 控除適用者の年間所得額が3,000万円以下であること
  • 入居した年と入居前後2年の合計5年以内に「3000万円特別控除」や「買い替え特例」を受けていないこと

1つ目の条件は、控除を受ける人が実際に家として住む場合に適用されます。

そのため、別荘や賃貸用の住宅は適用外です。

例外として、控除適用者が転勤でその家を離れた場合でも、控除適用者のみ単身赴任し、残った家族がそのまま住んでいれば控除は適用されます。

また2つ目の条件にある所得とは、収入から税金や経費を引いた金額を指します。

3つ目の条件にある「3000万円特別控除」「買い替え特例」は、前に住んでいた住宅を売却するときに使えるもの。

これらの特例を受けていないことが住宅ローンの控除を受ける条件です。

控除を受けられる住宅の条件

住宅ローンの控除を受けられる住宅の条件は、次のような住宅タイプによって異なります。

  • 新築
  • 認定住宅
  • 中古
  • 増築・リフォーム

ひとつずつ取り上げていきましょう。

新築の場合の適用条件

まずは新築の場合の適用条件です。

具体的には次のような条件があります。

  • 床面積の1/2以上が自分の居住用であること
  • 登記簿に記載されている床面積が50㎡以上あること

まず、新築で店舗兼住居の物件を購入した場合、住宅ローンの控除を受けるにはその半分を居住用として使う必要があります。

店舗でなくても、事務所や賃貸としての購入でも同様に、半分は居住用として使わなければなりません。

また、登記簿に記載されている床面積が50㎡以上必要というのも新築で住宅ローン控除を受けるための条件です。

新築マンションも戸建の場合でも、販売資料や広告にある床面積と登記簿にある床面積は異なるので、必ず登記簿を確認しましょう。

さらにマンションの場合は、階段や通路、バルコニーやベランダは床面積に含まれません。

マンション購入時には特に注意しましょう。

認定住宅の場合の適用条件

認定住宅には、次の二つがあります。

  • 長期優良住宅
  • 低炭素住宅

長期優良住宅とは、地震への耐久性や省エネ性に優れていると認定された住宅のこと。

また低炭素住宅は低炭素化の促進で認定された住宅のことです。

これらの認定住宅は住宅ローンの控除において他の住宅よりも優遇されます。

具体的には、通常だと10年間の住宅ローン控除額が最大400万円ですが、認定住宅だと控除額が最大500万円になるのです。

認定住宅が控除を受けるための条件は、その認定通知書を取得していること。

しかし認定されるためには、次のような項目をクリアする必要があります。

  • バリアフリー性
  • 耐震性
  • 劣化対策
  • 維持管理、更新の容易性
  • 可変性
  • 省エネルギー性
  • 住居環境
  • 住戸面積

このように、認定住宅となるにはさまざまな項目をクリアする必要があります。

しかし、住宅ローンの控除以外にも不動産取得税や登録免許税、固定資産税などさまざまな税金で優遇されます。

中古の場合の適用条件

続いて、中古物件で住宅ローンの控除を受けるための条件は次の通りです。

  • 新築住宅の適用条件を全て満たすこと
  • 耐火建築物は取得時点で築25年以内であること
  • 耐火建築物でない場合は取得時点で築20年以内であるか、一定の耐震基準を満たしていること
  • 生計を一にする親族や特別な関係のある人からの取得ではないこと
  • 贈与による取得ではないこと

まず中古物件で控除を受けるためには、新築物件の章で解説した条件を全て満たさなければなりません。

また、耐火建築物であれば築25年以内、そうでなければ築20年以内か次の耐震基準のうちどれかを満たしている必要があります。

  • 耐震基準適合証明書の取得
  • 既存住宅売買瑕疵保険の加入
  • 入居までに耐震改修工事を完了していること

新築より条件は多くなりますが、築年数や耐震性能、取得方法の条件を満たしていれば、中古物件でも住宅ローンの控除は受けられるのですね。

増築・リフォームの場合

最後に、控除を受けるための住宅の条件として、増築・リフォームの場合を見てみましょう。

  • 新築住宅の適用条件を全て満たすこと
  • 控除後の工事費が100万円を超えており、居住部分の工事費が全体の半分以上であること
  • 工事後の面積が50㎡以上であること

また工事内容については、次のうちいずれかを満たす必要があります。

  • 建築基準法に規定された大規模な修繕や大規模な模様替え
  • 所有部分の一室や床や壁の修繕や模様替え
  • 耐震改修工事
  • バリアフリー改修工事
  • 省エネ改修工事

このように、新築や中古でなく、既存の物件を増築・リフォームする場合でも住宅ローンの控除を受けることができます。

いずれにせよ、新築物件の条件は全て満たさなければなりません。

現在住宅ローンを返済していて、リフォームや増築で新しくローンを組む場合でも控除を受けることはできます。

また借り換えなど同じ銀行でローンを組むと金利を抑えることができます。

控除を受けられるローンの条件

住宅ローンの控除を受けるには、どのようにお金を借りるか、ローンを組むかにも条件があります。

まず、ローンは10年以上で組む必要があります。

これはどのような借り入れであっても共通の条件です。

また、そのほか次のいずれかを条件として満たす必要があります。

  • 銀行などの金融機関や住宅金融支援機構などからのローンであること
  • 勤務先からの借り入れの場合、金利0.2%以上であること
  • 土地を先行して取得するためのローンであること
  • 建築条件付きの土地を購入する場合、一定期間内に工事を行うための契約を結ぶこと
  • 中古住宅の場合、全所有者から引き継いだローンではないこと
  • 中古住宅を購入した場合は、前の所有者から引き継いだ債務ではないこと。

つまり、住宅ローンはフラット35を利用するか、民間金融期間や地方自治体など、一般的な住宅ローンを組む必要があります。

そのほか、勤務先からの借り入れも控除対象です。

住宅ローンの控除額はいくら?

前の章では、住宅ローンの控除を受けるための条件について解説しました。

住宅ローンの控除を受けることで10年間で最大400万円が控除されることを解説しましたが、結局どれくらい控除されるのかが知りたいですよね。

そこでこの章では、住宅ローンの控除額がいくらになるのか、その計算方法を解説します。

住宅ローンの控除額を計算するもととなるのは、次のものです。

  • 毎年末での住宅ローンの残高
  • 住宅の取得対価

これらのうち、少ないほうを基準として控除額は計算されます。

上で解説したように、基準となる金額の1%が所得税として控除され、控除額が所得税を超えた場合は住民税からも控除されるのです。

例えば、年末時点で住宅ローンの残高が2,000万円で、それを基準として計算するとしましょう。

その場合は、住宅ローン残高に1%をかけた、20万円が控除可能額ということです。

しかし控除可能額は年間40万円が上限となります。

住宅ローンの控除額計算をシミュレーションしてみた

さて、上で控除可能額を算出しましたが、これはあくまで「可能額」であり、実際に控除される金額ではありません。

そこで、実際に控除される金額についてシミュレーションしてみました。

まず、年末時点での住宅ローン残高を3,000万円とし、年収が400万円だとします。

その場合の住宅ローンの控除可能額は、ローン残高の1%なので30万円ということになりますね。

また年収400万円の場合、所得税は85,000円、住民税は178,000円ほどがおおよその金額です。

これを合計すると263,000円となります。

つまり、控除可能額は30万円であっても、所得税と住民税の合計以上に控除されるわけではありません。

そのため、実際に控除されるのは所得税と住民税の合計である263,000円となります。

このような形で住宅ローンの控除額は計算されます。

ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの控除を受けるための確定申告方法

前の章では、住宅ローンの控除額がいくらなのかを解説しました。

続いて、控除を受けるために必要な確定申告の方法について見ていきましょう。

会社員でも控除を受けるなら確定申告が必要

会社員の方は、確定申告をしたないという人も多いのではないでしょうか。

しかし住宅ローンの控除を受けるには、会社員でも確定申告が必要です。

確定申告には、所得税の確定申告の他に、多く納めた所得税を返してもらうための「還付申告」があります。

住宅ローンの控除を受けるための確定申告は、この還付申告なのです。

またこれまで会社員が確定申告をする必要がなかったのは、会社が代わりに「年末調整」で申告してくれているため。

還付申告は年末調整ではできないので、個人で行う必要があります。

とはいえ、会社員の方は1年目に自分で還付申告をすれば、2年目以降は会社で年末調整するだけで申告できます。

その場合は、還付申告後に税務署から届く「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」を年末調整で提出する必要があるので、失くさないようにしましょう。

なお、自営業の方は年末調整がないため、毎年申告しなければなりません。

確定申告の期間や場所

では、住宅ローン控除のための還付申告はいつからすればよいのでしょうか。

それは住居に住み始めた年の翌年1月1日〜3月15日までです。

所得税の確定申告期間は2月16日からとなっており、この期間内は非常に混むためなるべく1月のうちから申告するようにしましょう。

また早めに申告すれば、還付金を受け取るタイミングが早くなる可能性があります。

還付申告をする場所は、最寄りの税務署です。

現住所以外の税務署では申告できないので注意しましょう。

また税務署へ行かずとも、書類を郵送するか、ネットから手続きすることもできます。

確定申告に必要な確定申告書類は、税務署へ取りに行くか、国税庁のサイトからダウンロードすることで入手可能です。

初めて確定申告をするとき、書類の書き方が分からないという人が多くいます。

その場合は税務署へ相談しましょう。

確定申告に必要な書類

住宅ローンの控除を受けるための確定申告に必要な書類は次の通りです。

書類 入手できる場所
本人確認書類のコピー 市町村役場
確定申告書A 税務署、国税庁サイト
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署、国税庁サイト
源泉徴収票 勤務先
住宅ローンの残高証明書 住宅ローンを契約した金融期間
土地・建物の登記簿謄本 法務局または不動産会社
不動産売買契約書(請負契約書)のコピー 不動産会社
耐震基準適合証明書または住宅性能評価書のコピー※中古住宅の場合 不動産会社

このとき、本人確認書類として使えるのは次のものです。

  • マイナンバーカード
  • マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載された住民票と、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類

これらの書類が確定申告時に必要になります。

問い合わせしてすぐにもらえない場合もあるので、確定申告前に準備しておきましょう。

確定申告書類の書き方

続いて、確定申告書類の書き方について見ていきましょう。

書類はこの順番に書くとよいです。

  • 計算明細書
  • 確定申告書A第二表
  • 確定申告書A第一表

計算明細書は一面と二面があり、一面には住宅の面積やローンの年末残高、二面には控除額を計算して記入します。

計算明細書を記入するには、不動産売買契約書、登記簿謄本、住宅ローンの残高証明書を用意しましょう。

このとき、計算明細書にある「控除証明書の要否」に丸をつけておきましょう。

すると先ほど解説したように、2年目以降会社で年末調整をするときに必要な「住宅借入金等特別控除申告書」が送られてきます。

次は確定申告書Aです。

第一票・第二表ともに、源泉徴収票を参考に書いていきます。

第二表には、「特例適用条文等」という居住年月日を記入する欄があります。

ここは忘れずに記入しましょう。

また第一票の「還付される税金の受取場所」には、申告者名義の口座を記入する必要があります。

住宅ローンの控除について注意点

ここまで住宅ローンの控除について、条件や控除額について解説しました。

しかし、ここに書いたこと以外にも様々な事例があり、それによっては控除が外れてしまう可能性や控除期間が短くなる可能性があるのです。

そこでこの章では、住宅ローンの控除に関する注意点を解説します。

  • 繰り上げ返済のタイミングによって損をする可能性がある
  • 配偶者が退職すると、控除が外れることがある
  • 入居年に住宅ローンの契約をしないと控除期間が短縮される
  • 取得日から半年以内に住民票を移さないと控除期間短縮の可能性がある

ひとつずつ見ていきましょう。

繰り上げ返済のタイミングによって損をする可能性がある

住宅ローンは、毎月の返済以外にも繰り上げ返済をすることができます。

繰り上げ返済をすると、返済期間を短縮できて金利を抑えることができるのですが、このときに注意点があるのです。

控除の条件には、住宅ローンの返済期間が10年以上必要というものがあります。

繰り上げ返済によって返済期間が10年以下になってしまうと、住宅ローンの控除が外れてしまうのです。

このとき控除が外れてしまうと、繰り上げ返済をしても抑えられた金利分よりも控除額が多くなる場合があります。

そのため、控除が終わる10年後まで繰り上げ返済を控えた場合か、控除額を考慮せずに先に繰り上げ返済をした場合のどちらがお得か計算しておいたほうがよいでしょう。

配偶者が退職すると、控除が外れることがある

住宅ローンには、住宅を夫婦の共有としてローンを連帯債務で契約する「ペアローン」というものがあります。

ペアローンを組むと、夫婦二人とも控除を受けることが可能です。

しかし、ペアローンを組んでいてどちらかの配偶者が退職して所得が無くなった場合、退職した人の住宅ローンの控除が外れてしまいます。

なぜなら、所得が無くなると所得税が発生しなくなり、その結果控除が外れてしまうのです。

例えば、妻となる人が出産により退職した場合でも、控除は外れてしまいます。

すると支払いは変わらないまま、夫だけしか控除が適用されないのです。

入居年に住宅ローンの契約をしないと控除期間が短縮される

控除を受けるための条件でも触れましたが、控除を受けられるのは「入居した年を含めた10年間」です。

このとき、入居が先になってその年内に住宅ローンの契約ができないと、控除期間が1年間減ってしまいます。

そのため、住宅ローンの契約が年末年始付近になる人は、ローン契約より前に入居にならないよう注意しましょう。

取得日から半年以内に住民票を移さないと控除期間短縮の可能性がある

また控除を受けられるのは「取得日から6ヶ月以内に居住する」ことも条件です。

この「居住」とは、実際に住むことと、住民票を移すことによって成立します。

そのため、取得した日から半年以内に住民票を移さないと、控除期間が1年間短縮されてしまう可能性があるのです。

例えば子どもの学校入学・卒業のタイミングで住民票を移すことを考えている人は、控除期間が短縮される可能性も踏まえておきましょう。

消費税が10%になったあとの住宅ローンの控除はどうなる?

2019年10月1日から、消費税が10%になりますね。

これを受けて、住宅ローンの控除についても動きがあります。

  • 工事請負契約日が2019年4月1日以降
  • 住宅の取得日・入居日が2019年10月1日〜2020年12月31日の間

この条件を満たす住宅は、消費税10%が適用され、控除期間が最大13年間になるのです。

これにより、これまで10年間の最大控除額が400万円だったのに対し、増税後は13年で520万円になります。

とはいえ、増税後に購入してもあまりお得さは感じられない可能性があります。

控除期間は伸びますが、消費税は控除額よりも大きい住宅ローンにもかかっており、一概にどちらがお得かは断言できません。

また控除期間の11年目〜13年目の間は、次のうちどちらか少ない方が所得税から控除されます。

  • 住宅ローンの残高(上限4,000万円)
  • 建物の取得価格(上限4,000万円)

家を購入するなら控除を受けないと損!

この記事では、住宅ローンの控除について、その概要や条件、いくら控除されるのか、確定申告の方法、注意点、消費税増税後について網羅的に解説しました。

自己資金で住宅を購入する人は控除を受けられませんが、住宅ローンを組むなら間違いなく控除は受けるべきです。

今後家やマンションを購入する際には、ぜひ控除を受けるための確定申告をしましょう。