「そろそろ家を買いたいと思っているが、いつ買うのがお得なのだろうか」
このように考えている人は、2022年まで家の購入を我慢することをおすすめします。
首都圏では2022年以降不動産価格が下がると言われており、価格が下がってから購入したほうがお得であるからです。
それではなぜ2022年以降首都圏での不動産価格が下がるのでしょうか。
こちらの記事では、2022年以降不動産価格が下がる理由そして家を買う時にはどのような点に注意すべきなのか解説していきます。
家を買うことを考えている人は、一度この記事を読んで冷静に考えてみましょう。
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2022年以降首都圏で不動産価格が下がると言われている理由
2022年以降首都圏で不動産価格が下がる理由は、主に3つあると言われています。
はたしてどのようなことが理由で、不動産価格が下がるのでしょうか。
2020年の東京オリンピックが不動産価格のピーク
首都圏の不動産価格が下がる理由1つ目は、2020年の東京オリンピックです。
現在日本では2020年の東京オリンピックに向けて、さまざまな事業が進められています。
オリンピックの経済効果が見込まれるので、それに向けて対策をしているということですね。
しかし東京オリンピック終了後は景気が不安定になることが予想されるので、それに伴って住宅価格が下がることが予想されます。
過去にもシドニー、アテネ、北京、リオデジャネイロでは、オリンピック終了後景気が後退しています。
東京でも同様に景気が後退するとなると、不動産価格にも影響が出てきています。
2019年現在首都圏の不動産価格は上昇し続けていますが、東京オリンピック終了後は下がる可能性が高いと予想されていますよ。
2022年に生産緑地制度の解除がおこなわれる
首都圏の不動産価格が下がる理由2つ目は、2022年に生産緑地制度の解除がおこなわれるためです。
生産緑地制度とは1992年に導入された制度で、首都圏の土地を農地として利用申請すれば30年間固定資産税が安くなるという制度。
これは首都圏に土地を持つ人を守るための制度ですが、いよいよ2022年生産緑地制度が会場されます。
生産緑地制度が解除されてもそのまま土地を所有した場合、農地と比べると固定資産税と都市計画税で税金の支払いが30～100倍になります。
その税金の支払いを緩和するため、土地を賃貸住宅にすれば土地の固定資産税は6分の1にまで減らせます。
また家賃収入を得られれば収入にもなるので、2022年の生産緑地制度解除とともに住宅が一気に増えることが予想されます。
生産緑地制度は東京23区・首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域が対象です。
そのため生産緑地制度の対象になっている首都圏では、2022年以降住宅供給が一気に増えて結果不動産価格も下がることが濃厚ですよ。
高齢化が進んで住宅を手放す人が増えてくる
首都圏の不動産価格が下がる理由3つ目は、高齢化が進んで住宅を手放す人が増えてくることです。
2025年には5人に1人が75歳以上の後期高齢者となることが濃厚で、高齢者が所有していた土地や住宅の売却が進むと言われています。
跡継ぎがいる場合は土地や建物も引き継がれますが、子供がいない夫婦などは自身が老人ホームに入って土地と建物は引き渡すというパターンもでてくるでしょう。
そうなると結果的に市場に出てくる不動産の数が多くなり、住宅価格も下がることが予想されます。
需要と供給の関係から、今後の日本では不動産の供給が増える一方で少子化により不動産需要は減ることが予想されます。
その結果住宅価格は下がる可能性がかなり高いですよ。
2019年現在の不動産価格動向
2022年を境に下落すると言われている不動産価格ですが、2019年現在の不動産価格はどのようになっているのでしょうか。
まずは現状の不動産価格について、しっかり勉強していきましょう。
マンションを中心に不動産価格は上昇傾向
国土交通省が2019年年間約30万件の不動産取引情報をもとに、不動産価格指数を発表しました。
参考：不動産価格指数
不動産価格指数とは、不動産相場の価格変動を見ることができる指数のこと。
国土交通省が年間30万件の不動産売買制約価格をもとに、純粋な不動産価格変動を算出しています。
不動産価格指数を見てみると、戸建住宅は近年100前後を行き来している横ばい状態。
しかしマンションは2013年1月の日銀金融緩和発表から徐々に上昇して約6年半で45％も上昇しています。
つまり戸建住宅は横ばいであるにも関わらず、マンションの価格は上昇しているということ。
日本人の住宅への意識が変わったことももちろんですが、これには大きな理由があります。
戸建住宅は首都圏と地方で大きな差がある
国土交通省が発表した不動産価格指数をさらに詳しく見ていくと、戸建住宅についての地方格差がわかります。
エリアによって多少の差がありますが、都心部の戸建住宅価格は上昇している一方で地方の戸建住宅が下がっています。
全体としては横ばいの戸建住宅の不動産価格指数ですが、東京都内や愛知県では5％～9％価格が上昇しています。
そのため都市圏での価格上昇を、地方が下げているという構図が見て取れますね。
都市圏はマンション価格の値上がりもかなり激しいので、都市圏を中心に不動産の価格はかなり上がっている状況にあるということですね。
家を売るのであれば今がチャンス
2019年現在不動産の価格は上昇しているが、2022年以降不動産価格が下がることが予想されます。
そのためこのままの状態が続くのであれば、不動産を売るのであれば今、不動産を買うのであれば2022年以降がベストということになります。
特に不動産を売りたいと考えている人であれば、できるだけ早めに対策を立てましょう。
不動産価格が上昇している都市圏でも、2022年以降は生産緑地制度の解除で不動産の供給がかなり増えます。
その影響から不動産が下がり、かなり損してしまう可能性が高いですね。
家を売ることを考えているのであれば、まずはすまいValueやHOME4Uなど不動産一括査定サイトで不動産価格のチェックをしてみましょう。
複数の不動産会社が物件価格をチェックしてくれるので、不動産を売るときの参考になりますよ。
2022年以降の不動産価格に大きな影響を与える生産緑地制度とは
ここまで2022年におこなわれる生産緑地制度の解除について軽く説明してきましたが、ここからは生産緑地制度についてより詳しく解説してきます。
生産緑地制度は2022年以降の不動産価格に大きな影響を与えるので、家を買うことを考えている人はしっかり覚えておきましょう。
1992年から固定資産税が優遇されてきた土地
生産緑地とは市街化区域（市街地にするように都市計画で指定されている地域）であるにもかかわらず、農地として特別に認められた土地のこと。
生産緑地制度についてさかのぼると、1967年に都市計画法が制定され市街化区域が制定されたところまでさかのぼります。
都市計画法により市街化区域内の農地も固定資産税を引き上げる動きがありましたが、これに市街化区域内の農家が大反対。
1974年に生産緑地法が制定され、生産緑地の固定資産税が農地扱いになりました。
その後1991年に生産緑地法が改定、1992年から生産緑地法制度が開始され農地として利用している土地であれば、指定されてから30年間農地として認められることが決まりました。
つまり現在生産緑地と認められている土地は、2022年までの30年間固定資産税が優遇されてきた土地であるとも言えます。
首都圏だけで東京ドーム1657個分の生産緑地がある
国土交通省が発表した都市計画現況調査（平成26年）によると、2014年3月末時点で生産緑地は1万3653ヘクタール。
このうち首都圏の生産緑地は全体の57％にあたる7747ヘクタールであることが発表されました。
7747ヘクタールを東京ドームに換算すると、東京ドーム1657個分という広大な土地。
つまり極端なことを言うと、2022年東京ドーム1657個分の土地が市場に出回る可能性があるということです。
元々は30年が経過した生産緑地を解除する場合、地方自治体に土地を買い取ってもらうことが決まりでしたが、財政難にあえぐ自治体が多く土地を買い取ってもらうことは現実的ではありません。
そうなると現在生産緑地を持っている人は、2022年を境に土地をどのように運用していくか悩んでいるということですね。
2017年改正緑地法が施工される
2022年に生産緑地の解除が心配されていましたが、2017年生産緑地法が改正されました。
改正生産緑地法では、生産緑地の解除女権が緩和されることになります。
主な変更点としては、
- 生産緑地として認められる最低面積が500㎡から300㎡になる
- 指定期間が30年から10年ごとに所有者の意向を確認して更新するかどうか判断できるようになる
- 直売店や産直レストランなどの建築であれば条件付きで生産緑地として認められることがある
という点です。
生産緑地を持っている人の年齢が高齢化したため、現実的に農地として土地を所有し続けることが難しい人が増えたためこのような改正がおこなわれました。
この改正によって生産緑地を維持しやすくなったので、一気に生産緑地が宅地になるといったことはなくなりました。
しかし最低面積が小さくなったことで、一部を宅地として利用する人などはでてくるでしょう。
生産緑地は農地として使うことが前提なので、年齢的な問題で農地を維持し続けられないケースもあります。
そのようなことを考えると、多少生産緑地の維持は進むでしょうが、2022年に解放される土地もある程度あると予想できますね。
2022年の制限解除と共に住宅地として利用される可能性が高い
このように生産緑地の解除とともに、首都圏の不動産市場は大きく変動します。
2022年以降生産緑地として土地を維持できなくなった人がとる手段は
- 土地をディベロッパーに売って、ディベロッパーが分譲マンションを建てる
- 分割して売りに出されて、戸建住宅用の土地になる
- 地主が賃貸住宅を建築する
主にこの3パターンが考えられます。
いずれの場合でも住宅として利用されることが考えられますね。
理由としては住宅用の土地にすれば、固定資産税の支払いが6分の1になるから。
農地よりは固定資産税が高いですが、それでも固定資産税の支払いが減らせるのであれば住宅として利用したほうがいいですね。
また土地自体をディベロッパーに売ってしまえば、まとまったお金が入るので老後の心配も少なくなります。
その結果として2022年以降、首都圏には多くの住宅が建つことが予想されています。
戸建住宅かマンションかは土地によって異なりますが、ディベロッパーが購入した土地の多くは収益性のいいマンションになることが予想されます。
家を買おうと考えているのであれば、2022年以降に売りに出された土地であれば、現在よりも安い価格で購入できるチャンスがありますよ。
さまざまな要因があるが全体の10～25％は住宅地になると予想されている
国としていきなり生産緑地制度を解除して、不動産の値崩れをおこすことは望んでいません。
そのため2018年9月には都市農地貸借法により、生産緑地の所有者が土地を第三者に貸しても生産緑地が認められるようになるなど、対策をしています。
これにより貸農園も可能になり、生産緑地が維持しやすくなりました。
また生産緑地を相続したときの相続税は、生産緑地で農業をしている間猶予してもらえるという制度があります。
これにより相続税の支払いを猶予してもらっている人は、生産緑地を解除しにくい状況にもなっています。
これらの状況を踏まえると、2022年になってもすべての生産緑地が住宅地になるというわけではありません。
それでも全体の10％～25％は住宅地になると予想されるので、2022年以降は住宅価格が下がると言われていますよ。
2022年以降の不動産動向はどうなる？
それではこれまでの情報をもとに、2022年以降の不動産動向がどうなるか予想していきます。
生産緑地が解除され住宅地が一気に増える
2022年は生産緑地制度の解除がおこなわれるので、農地から宅地に切り替わる土地が増えてきます。
とはいってもいきなりすべての土地に住宅が建つわけではないので、徐々に切り替わる形になるでしょう。
そのときの景気状態にもよりますが、東京オリンピック終了後日本の景気があまりよくないとすると不動産価格はかなり下がることが予想されます。
需要に対して供給が多い状態になると必然的に価格が下がるうえ、不景気で不動産が売れないと安くても不動産を売りたいという状態になるのではないでしょうか。
生産緑地制度の解除が大きな影響を与えることは間違いないので、これからの動向に注目ですね。
都心部はマンション郊外には一戸建てが多くなる
生産緑地制度の解除によって農地から宅地に切り替わる土地が増えてきます。
宅地になった土地は地主が物件を作るケースもありますが、多くはディベロッパーが買い取ることになるでしょう。
ディベロッパーによって買い取られた土地は住宅になるのですが、都心部ではマンション郊外では一戸建ての物件になることが多くなるでしょう。
生産緑地の土地は基本的に500㎡以上とかなり広いので、都心部であれば利益が出る分譲マンションを建てることになるでしょう。
一方郊外であればマンション需要よりも一戸建て需要が多いので、郊外には一戸建ての物件が増えると予想されます。
生産緑地の土地がマンションや戸建住宅になった場合、それだけで数年分の住宅ができます。
少々供給過多になる可能性があるので、ディベロッパーが調整して住宅が増えていくでしょう。
ちなみに地主が土地を売らなかった場合、賃貸住宅を建てることが予想されます。
賃貸住宅を建てれば毎月家賃収入が入ってくるので、いい場所にマンションが建てられれば資産になります。
このように2022年以降都心部では不動産の件数自体が、かなり増えると予想されますよ。
不動産を買うなら2022年以降がおすすめ
これらの状況を踏まえると、特に都心部であれば家を買うのは2022年以降がいいでしょう。
2019年現在は不動産価格がかなり上昇しているので、せっかく家を買ってもすぐに値段が下がる可能性があります。
2022年以降であれば不動産価格が下がる、今までなかったいい物件がでてくる可能性もあるので、不動産を買うのであれば2022年以降がおすすめですよ。
不動産を買う時の住宅ローンの選びかた
家を買う時には多くの人が、住宅ローンを組んで購入します。
住宅ローンはさまざまな金融機関からでていますが、はたしてどのように選べばいいのでしょうか。
金利だけでなく返済期間も要チェック
住宅ローンを選ぶとき、金利はとても重要なものです。
金利が低ければその分支払い額が少なくなるので、金利はまずチェックしなければなりません。
しかし金利ばかりに目がいってしまうと、トータルで損をしてしまうことがあります。
たとえ金利が低い住宅ローンでも、支払い期間が長ければ総支払額は多くなることが理由です。
みずほ銀行の住宅ローン返済シミュレーションを利用して、実際にかかる金額を見てみましょう。
2,000万円で20年の住宅ローンを固定金利1.3％で契約したとすると、総支払額は22,723,200円です。
一方同じ2,000万円ですが10年の住宅ローンを固定金利1.5％で契約した場合、総支払額は21,549,840円で100万円以上の差がでます。
もちろん月々の返済額は20年ローンの場合94,680円、10年ローンの場合179,582円なので大きな差があります。
しかし毎月の支払額を増やしてローンの返済金額を短くすれば、総支払額を減らせます。
このようについつい金利に目がいってしまいがちですが、住宅ローンでは返済期間も大切ですよ。
保証料・事務手数料など細かな点も確認しよう
また住宅ローンでは金利や返済期間だけでなく、他にもさまざまな費用がかかります。
代表的なものとしては、保証料・事務手数料・繰り上げ返済手数料など。
これらの費用によっても、総支払額が変わってくるので事前に計算に入れておきましょう。
住宅ローンによっては保証料を毎月の金利に上乗せする場合もあるので、その場合金利が上がることと同じです。
このような細かな点までしっかりチェックしないと、いい住宅ローンは選べませんよ。
変動金利の住宅ローンを選ぶときの注意点
また住宅ローンには固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利の場合毎月の返済額が変わらないので、計画的に返済できる点がメリット。
返済額が固定なので、将来の計画が立てやすく、子供のために使うお金も安心して確保しておけます。
一方変動金利の場合、契約時の金利が低い点がメリット。
金利引き下げサービスによって金利を0.6％前後など、かなり低く設定している金融機関も多いです。
しかし金利は半年ごと、返済額は5年に1度のスパンで見直しがおこなわれます。
5年後の返済額は1.25倍が上限なので、最悪5年後に1.25倍になってもいいように備えておきましょう。
今が楽だからという理由で変動金利を選んでしまうと、後々大変なことになる可能性がありますよ。
家を買う時におすすめの住宅ローン
それでは具体的に家を買う時には、どの住宅ローンを選べばいいのでしょうか。
ここからはおすすめの住宅ローンを紹介していきます。
住宅金融支援機構の財形住宅融資
住宅ローンはさまざまな金融機関が出していますが、国土交通省在宅局と財務省が管轄している住宅金融支援機構という期間の住宅ローンもあります。
住宅金融支援機構の中で代表的な住宅ローンは、財形住宅融資です。
財形住宅融資は勤務先で1年以上財形貯蓄を続けて50万円以上残高がある人が対象で、財形貯蓄残高の10倍（最高4,000万円）の融資が受けられます。
財形貯蓄をしている人であれば、低金利で住宅ローンが組めるので一度チェックをしてみましょう。
フラット35は民間金融機関でも契約できる
また住宅金融支援機構は金融機関に対して、住宅ローンの提携をしています。
提携している代表的な住宅ローンとしては、フラット35が挙げられます。
フラット35は契約期間中固定金利の住宅ローンで、金利や手数料は民間金融機関が設定しています。
また返済期間を20年以下にするフラット20という商品もあり、フラット35を利用するよりも金利が低くなります。
さらに返済期間の異なるフラット35を種類借りられる、ダブルフラットという商品も存在しています。
フラット35は各金融機関も積極的に販売していますので、金融機関に相談に行ってみましょう。
固定金利で契約すれば返済額が一定なので、今後の計画が立てやすい点が1番のメリットです。
景気が不安定な現代だからこそ、国が補償してくれる固定金利の住宅ローンはかなり安心感がありますよ。
ネット銀行・地方銀行の方が金利や手数料が安い傾向にある
フラット35は住宅金融支援機構が提供している住宅ローンですが、金融機関独自の住宅ローンもたくさん存在します。
住宅ローンは契約額も大きいので、金融機関としても力を入れている商品。
そのため金融機関によって、さまざまな住宅ローンを提供しています。
住宅ローンを組むときは金融機関の商品をチェックすることが大切ですが、その中でネット銀行や地方銀行の住宅ローンの方が金利や手数料が安い傾向にあることを覚えておきましょう。
メガバンクよりも経費がかからないネット銀行、地域密着型の地方銀行の方が、住宅ローンに力を入れていることが多いです。
そのためインターネットででた情報だけでなく、近所の銀行に行ってみることも大切ですよ。
家を買うのであれば2022年以降にしよう
ここまで家を買うのであれば、2022年以降がおすすめということについて解説してきました。
2022年に生産緑地制度が解除されるので、不動産の供給がかなり多くなると予想されます。
その結果不動産価格が下がることが予想されるので、家を買うのであれば2022年以降がおすすめですよ。
