東京スター銀行の充実人生は危険?利用するときのリスクを解説

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「年金で生活している人向けに、ご自宅を担保にまとまった融資ができます」
このようなうたい文句のCMや広告をみなさん見たことがあるでしょうか。

このCMは東京スター銀行の充実人生というカードローン商品で、高齢化が進む日本で東京スター銀行が力を入れている商品です。

毎月の返済は利息分だけということで負担が少ない点がウリの商品ですが、はたして危険性やリスクはないのでしょうか。

こちらの記事では、東京スター銀行充実人生の危険性やリスクに焦点を当てて、充実人生の商品内容を解説していきます。

東京スター銀行の充実人生を利用しようと思っている人は、一度この記事を読んで充実人生の危険性やリスクを知っておきましょう。

東京スター銀行の充実人生ってどんな商品?

まずは東京スター銀行の充実人生がどのような商品であるのか解説をしていきます。

なかなか見かけないタイプのローンなので、商品の仕組みはしっかり把握しておきましょう。

リバースモーゲージ・ローンと呼ばれる仕組みのローン

東京スター銀行の充実人生は、リバースモーゲージ・ローンと呼ばれる種類のローンです。

一言でリバースモーゲージ・ローンを説明すると
「自宅を担保にお金を借りて、死んだ後に売却して清算する」
というもの。

通常のモーゲージ(担保)ローンの場合、年月とともに借入残高が減っていくのですが、この制度の場合増えていくのでリバース(逆)モーゲージと呼ばれています。

ローンの契約中も自宅に住み続けられる点が最大の特徴で、自宅に住み続けながら融資が受けられます。

そのため自宅には住み続けたいけど、生活費のためにお金がほしいといった人の利用者が多い商品ですね。

充実人生の商品概要

それでは充実人生の商品概要を解説していきます。

利用条件 l 日本国籍の方または外国籍で永住権をお持ちの方。

l 契約者ご本人55歳以上の方。配偶者の方がいらっしゃる場合、配偶者の年齢が50歳以上の方。

l 年収が120万円以上の方(年金収入など、長期安定的に見込める年収に基づいて審査をいたします)。

l 自己または配偶者名義の一戸建てまたはマンションに原則として単身またはご夫婦でお住まいの方(有料老人ホーム入居などでお住まいにならない場合もご相談ください)。

対象となる物件には条件がございます。詳しくはお問い合わせください。

l ご契約時に判断能力をお持ちの方。

l その他、お申し込みをいただいた後に、当行所定の審査がございます。

資金の使い道 自由(ただし事業目的・投資目的の場合融資の対象外)
融資限度額 500万円以上1億円以下
※融資限度額は担保物件価値等を考慮して判断される
融資限度額の見直し l ご融資極度額は年に1回見直しをさせていただきます。

l ご融資極度額の見直しは当行所定の担保評価により行い、見直し後の評価額が前年度の評価額を下回る場合、ご融資極度額を担保評価額と同額まで縮減させていただくことがございます。

l ご融資極度額の縮減により、お借り入れ残高が極度額を上回った場合には、超えた金額について1年以内に一括または分割でご返済いただきます。

返済方法 利息部分は毎月お支払いください。元本部分は、元本返済期日(ご契約者さまがお亡くなりになってから6ヵ月後)における一括返済です。

ご返済方法は、ご相続人さまにより「現金でのご返済」または、「担保にいただいている不動産の当行への代物弁済」の2種類の方法からお選びいただけます(注:契約終了時に代物弁済を選択された場合、ローン残高が物件評価額を上回る結果となった場合には税務上、一時所得として課税される可能性があります)。

金利 変動金利制

お借り入れ金利=基準金利+調整幅0.6%

保証人 原則不要
ただし共有物件を担保にする場合、物件共有者(配偶者に限る)に連帯保証人になってもらう必要がある
事務手数料 l 初回利用時極度貸付利用手数料108,000円(税込)

l 担保管理料2年目以降12,960円(税込)※年に1回、担保評価額を見直し、継続的にサポートいたします。

l 資金ご利用1回あたりの手数料および繰上返済手数料は無料です。

l その他、登記費用、印紙税等の費用(実費)がかかります。

対象物件(戸建て) 東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県,北海道,宮城県,兵庫県,福岡県,広島県,愛知県,大阪府,京都府,兵庫県
対象物件(マンション) 東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県,大阪市,京都市,神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)

出典:東京スター銀行充実人生

借入金と東京スター銀行口座にある預金の差額分にだけ金利がかかる

東京スター銀行充実人生の商品概要を紹介しましたが、この中でもっとも重要な返済の部分について、もう少し詳しく解説させていただきます。

まずは毎月の返済について。

商品概要には毎月利息部分を支払うことになっていますが、こちらには条件がプラスされます。

東京スター銀行では借りたお金をそのまま預金口座に置いておくと、借入金額を相殺できる仕組みです。

つまり100万円借りたとしても、60万円をつかわずそのまま口座に入れておくと、支払い対象となるのは40万円の部分のみ。

使っていないお金は金利の対象になりません。

そのため借入限度額が高いとしても、ある程度節約しながらお金を使えば金利の支払いが節約できます。

契約者が死んだら元本を一括返済する

金利の支払いは毎月おこなわれるのですが、元本は原則契約者が死んだらおこなわれます。

支払い方法は相続人が「現金で返済する」または、「担保にしている不動産で代物弁済する」の2種類の方法のいずれかを選択します。

また配偶者が連帯保証人になっている場合、配偶者が継続して借り換えをおこなうということも可能。

元本を一括返済しなければならないと聞くと、かなり負担が大きいのですが、実際は契約者の保険金を利用して返済されるケースも多いようです。

死亡保険金はまとまった金額が入ってくることが多いので、それを元本の支払いに充てれば元本の返済がかなり楽になります。

また物件を売ってでた売却益もプラスされれば、ほぼ完済できる人が多いようですね。

東京スター銀行充実人生でおこなわれた返済は、不動産での代位弁済というケースはほとんどないようです。

そのため契約者が死んだら自宅をとられてしまうという認識は、間違っていると言えるでしょう。

充実人生が危険な理由

ここまで東京スター銀行充実人生の商品について解説してきましたが、メリットはとても多い商品です。

一方で充実人生には危険性やリスクがあることも事実。

それではどのような点が充実人生の危険な点なのでしょうか。

土地の評価額が落ちたとき繰り上げ返済を求められる可能性がある

東京スター銀行充実人生の融資限度額の欄を見てみましょう。

  • ご融資極度額は年に1回見直しをさせていただきます。
  • ご融資極度額の見直しは当行所定の担保評価により行い、見直し後の評価額が前年度の評価額を下回る場合、ご融資極度額を担保評価額と同額まで縮減させていただくことがございます。
  • ご融資極度額の縮減により、お借り入れ残高が極度額を上回った場合には、超えた金額について1年以内に一括または分割でご返済いただきます。

出典:東京スター銀行充実人生

東京スター銀行充実人生では、毎年1回融資限度額の見直しがおこなわれます。

充実人生の場合不動産を担保にしたローンなので、毎年不動産の評価額が見直されるということ。

つまり前年まで1,000万円の評価がついていた不動産が今年800万円になった場合、融資限度額は1,000万円から800万円にダウンします。

またこの状態ですでに1,000万円を借りてしまっていた場合、融資限度額オーバーとなりオーバーした200万円は1年以内に一括または分割で返済しなければなりません。

この返済ができない場合は、充実人生を途中解約して元本もその時点で支払うことになります。

そうなると返済計画がかなり変わってきてしまいますね。

つまり今後土地の価格が下がる可能性のある地域の場合、融資限度額がダウンする危険性があります。

日本の人口は減り続けているため、今後都市部に人口が集中することが考えられます。

そのため郊外に住んでいる人の場合、土地の評価額が下がる可能性は十分に考えられますね。

金利が上昇すると返済額が増える

また東京スター銀行充実人生の金利は、変動金利制である点も注意すべきポイントです。

2019年現在東京スター銀行充実人生の金利は3%ですが、金融情勢によっては金利が上がる可能性があります。

そうなった場合金利は上昇するので、毎月の返済額もアップ。

契約時想定していた生活ができない可能性もあります。

金融情勢を完璧に読み切ることは難しいので、これも充実人生の危険性の一つでしょう。

長生きしすぎると融資限度額を超えてしまうことがある

東京スター銀行充実人生を利用するときは、自分の人生を想定して利用していくことが大切。

融資限度額ははじめから決まっていますし、場合によっては融資限度額が下がるケースもあります。

そのようなことを想定して利用していたとしても、自分が想像以上に長生きした場合、融資限度額を超えてしまうことがあります。

歳をとるにつれて医療費はかかってきますので、実際の想像以上にお金が必要になるケースもありますね。

もし長期間利用することになって融資限度額を超えてしまったら、それ以上充実人生を契約し続けることはできません。

このようなことを考えると生活がギリギリの状態で利用するのは、危険性が高いと考えられますね。

充実人生の危険を回避するためにはどうする

充実人生の危険について解説してきましたが、これらの危険はしっかり意識しておけば回避できる点も多いです。

最後に充実人生の危険を回避するためには、どのような点に気をつければいいのか解説していきます。

資金には余裕をもって借り入れをする

東京スター銀行充実人生で1番避けるべき事態は、死ぬ前に融資限度額を使いきってしまうこと。

そうなってしまうと生きている間に元本の支払いをしなければならない可能性があり、支払いのために自宅を手放さなければならないケースも。

そうした状況を避けるためには、資金に余裕をもって利用することが1番です。

ある程度預金があるのであればまずは預金から使っていき、充実人生で借りたお金には手を付けない。

そうすれば毎月の金利支払いもないですし、不動産の価値が下がって融資限度額が下がっても対応できます。

できれば充実人生は資金に余裕をもった状態で利用するといいでしょう。

自宅の価値が下がる可能性がある場合利用を検討する

また自分の持っている自宅の価値が下がる可能性がある場合、充実人生の利用は検討したほうがいいでしょう。

通勤に便利なエリアや都市部であれば土地の評価額が上がる可能性がありますが、郊外の場合人口が減っていることを考えると評価額が下がる可能性が高いです。

また東名阪エリアでは2022年に生産緑地の住宅利用が解禁されるため、土地の評価額が全体的に下がることが予想されます。

土地の評価額が下がってしまうと、融資限度額ダウンにつながるので、事前にしっかりした調査が必要ですね。

相続人がいないなど自宅を手放してもいい人にはオススメ

ここまで東京スター銀行充実人生について解説してきましたが、充実人生は相続人がいないなど自宅を手放してもいい人には、とてもいい商品です。

自分の生きている間に借り入れをしても死後自宅で清算してくれるので、他人に迷惑をかけません。

また借入額も使えるので、生きているうちに財産を使いきれますし、万が一の事態に備えることもできます。

子供が独立していて自宅を残さなくていい人も同様ですね。

充実人生は相続人の了承なく契約できるので、子供が独立して自分の家を持っているのであれば使いやすい商品です。

こうした事情から自宅を手放してもいい人にとっては、オススメのローンですね。

充実人生を利用するときはリスクも考えて申し込みをしよう

ここまで東京スター銀行充実人生の危険性やリスクを中心に解説させていただきました。

自宅を担保にするローンなので、契約するときには慎重にしなければなりません。

危険性やリスクはありますが、それを踏まえて考えてみるといいでしょう。

もちろんメリットもたくさんある商品なので、メリット・デメリット両方を把握してから契約をしましょう。

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