住宅ローンの名義変更が難しい理由。変更できるケースや、どうしても変更したい場合の対処法

住宅ローン

住宅ローンを組むとき、契約者の名義は単独にするか配偶者などと共有名義にするかを選択できます。

後者を選択すると、収入を合算できるためより多くの借り入れができるというメリットがあります。

しかし、離婚や死亡などにより、名義を変更したいときに住宅ローンの名義は変更できるのでしょうか。

結論から言うと、住宅ローンの名義変更は難しいです。

親から子に変更することは条件を満たせば可能ですが、離婚による名義変更は認められないことが多いのです。

この記事では、住宅ローンの名義変更がなぜ難しいのか、どうしても名義変更したい場合の対処法について解説します。

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住宅における名義は不動産と住宅ローンとで異なる

住宅ローンの名義変更が難しい理由を解説する前に、住宅における名義について確認しておきましょう。

住宅購入時における名義は次の2種類があります。

  • 不動産の名義
  • 住宅ローンの名義

この不動産の名義とは、住宅の所有権を指します。

住宅ローンの名義とは別もので、独立した権利です。

そのため、不動産の名義自体はすぐに変更できます。

住宅ローンは購入した不動産を担保に入れることが多く、返済できなくなった場合は金融機関が不動産を競売して住宅ローンの返済に充てます。

この抵当権は所有者が変わっても価値は失われないため、不動産の名義は事実上変更可能です。

金融機関の許可があれば、不動産の名義変更をしても問題ありません。

しかし、住宅ローンの名義は全く別のもの。

不動産の名義とは異なり、住宅ローンの名義変更は金融機関の許可を得るのが難しいのです。

不動産の名義を許可なしで変更するのはNG

金融機関では、不動産の名義が変更されたかどうかを随時確認しているわけではありません。

不動産の名義だけ変更しても金融機関にすぐ通知されるわけでもないので、こっそり変更することは可能です。

しかし、住宅ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」に不動産の名義変更は事前許可が必要であると書かれていることがあります。

そこで万が一不動産の名義変更が金融機関にバレてしまうと、住宅ローンに関する契約違反を通告される可能性があります。

最悪の場合、住宅ローンの残債を一括で支払うよう請求されてしまうことも。

そのため、不動産の名義変更は安易にせず、契約書を確認してから行うようにしましょう。

住宅ローンの名義変更が難しい理由

前の章では、不動産の名義と住宅ローンの名義が異なることを解説しました。

続いて、住宅ローンの名義変更が難しい理由について見ていきましょう。

住宅ローンの名義変更が難しい理由。

それは、ローンの審査を名義人の返済能力を前提に行っているためです。

住宅ローンの名義人が変わるということは、それを返済する人が変わるということ。

住宅ローンを契約する前の審査では、契約者の年収や職業など返済能力を念入りにチェックして認められた人が審査通過できます。

その人が返済するなら、ということで貸し付けしてくれたのに、返済者が変わるのは約束を破ることになるのです。

また不動産の名義変更については、前の章で解説したように金銭消費貸借契約書を見れば確認できます。

しかし住宅ローンはそもそも名義変更することを前提としていないため、名義変更については、契約書に定義されていないことがほとんどです。

住宅ローンが共有名義の場合、片方の単独名義にするのは難しい

また冒頭でも触れたように、住宅ローンを共有名義にしていることもあるでしょう。

例えば夫婦の共有名義にしていて、離婚のためどちらかの単独名義にしたいというケースでも、片方の名義を外すことは難しいです。

上で解説したように、住宅ローンは契約者の返済能力を信頼して貸し付けを行っています。

そのため、共有名義が単独名義に変わるというのは、単純に返済能力が低下するということ。

金融機関からすると非常に困ったことになるのです。

不動産の名義は住宅ローンほど難しくはありませんが、金融機関の許可さえあれば変更できます。

しかし原則として、住宅ローンの名義変更は金融機関から許可が下りないことが多いでしょう。

親子間なら住宅ローンの名義変更ができる可能性も

とはいえ、住宅ローンの名義変更ができるケースもあります。

それは親から子供に名義を変える場合です。

例えば、親が高齢や病気により返済が難しくなったため、子供が代わって住宅ローンの返済をすることになった場合。

子供も同じ住宅に住んでおり、子供に十分な返済能力があると認められれば、住宅ローンの名義変更が認められる可能性があります。

金融機関としても、返済能力が低下してしまった人よりも、返済能力が高い人に名義変更したほうが貸し倒れのリスクを軽減できます。

そのため、基本的には難しい住宅ローンの名義変更も通りやすいのです。

しかし、子供が別居していて新たに別の住宅ローンを組んだり、そもそもの返済能力が低いと判断されると、住宅ローンの名義変更は難しいでしょう。

どうしても住宅ローンの名義変更をしたいときには

前の章では、住宅ローンの名義変更が難しい理由について解説しました。

名義変更そのものは難しいことは承知で、どうしても住宅ローンの名義を変更したい場合には、次のような方法で変更が可能です。

  • 住宅ローンの借り換えをする
  • 別の連帯債務者を探す

順番に見ていきましょう。

住宅ローンの借り換えをする

まずおすすめなのが、住宅ローンの借り換えをすることです。

借り換えとは、現在契約中の住宅ローンから、他社の住宅ローンへ契約先を変えること。

新規で住宅ローンを組むことになるため、そのときに名義を新しい人にしてしまえばよいのです。

住宅ローンの借り換えは、名義変更ができる以外にも金利を抑えられたり、保険内容を変更できたりするというメリットがあります。

しかし、借り換えをするにはその金融機関で審査をする必要があります。

新しい名義人の返済能力が低いと判断されると、借り換えの審査に通りません。

また借り換えをした結果、金利が逆に高くなってしまう可能性もあります。

そのようなリスクも踏まえて借り換えを検討しましょう。

別の連帯債務者を探す

また借り換え以外にも、現在の住宅ローンのままで連帯債務者を探すという方法も名義変更をするのに有効です。

連帯債務者とは、契約者と同じく代表して住宅ローンを返済する人のこと。

連帯保証人と連帯債務者は異なります。

例えば、夫婦で共有名義の住宅ローンを組んでいて、どちらか片方が名義人として外れたい場合は、別の連帯債務者を立てることで、名義変更が可能になる可能性があります。

しかし、連帯債務者を探すというのはかなり難しいでしょう。

一緒に借金を背負ってくれる人などそう簡単に見つからないですからね。

また連帯債務者が見つかったとしても、金融機関が名義変更を認めてくれない可能性もあります。

近しい親族ならまだしも、第三者を連帯債務者に立てるのは現実的にも金融機関の許可の意味でも難しいでしょう。

まとめ

この記事では、住宅ローンの名義変更が難しい理由や、どうしても名義変更をしたい場合の対処法について解説しました。

原則として、住宅ローンの名義変更は金融機関から認められないケースが多いです。

しかし、親子間の名義変更であれば認められる可能性は高いでしょう。

またどうしても名義変更したい場合は、借り換えをするのがおすすめです。

とはいえ借り換えには審査が必要なので、十分な返済能力がないと借り換えはできないでしょう。