住宅ローンを組むときの初期費用として、多くを占める保証料。
人によっては100万円以上の金額を保証料として請求されますが、はたして保証料とはどのようなお金なのでしょうか。
こちらの記事では、住宅ローンの保証料について徹底解説！
なぜ保証料を支払わなければならないのか、保証料の支払い方法はどれを選べばいいのか、保証料を支払わない方法はあるのか、こうしたことを詳しく解説していきます。
住宅ローンの保証料について詳しく知りたい人は、ぜひこの記事を参考にしてください。
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住宅ローン保証料の仕組み
まずは住宅ローン保証料の仕組みを解説していきます。
なぜ保証料を支払わなければいけないのか疑問に感じている人は、この記事を参考にしてみてください。
保証料は住宅ローンを組むうえで、とても重要なお金ですよ。
住宅ローンの支払いができなくなったとき債務を肩代わりする保証会社
住宅ローン保証料は、保証会社に支払われます。
保証会社の業務を簡単に説明すると、債権者が住宅ローンの支払いができなくなったとき、金融機関の代わりに債務を肩代わりする会社のことです。
つまり保証会社がついている住宅ローンと契約し、支払いができなくなった場合、債務は契約した銀行から保証会社に移行します。
そして銀行には保証会社から債務分のお金が支払われるので、銀行としては安心して住宅ローンを勧められるということですね。
その後支払いは銀行ではなく保証会社におこない、保証会社は債権の回収をしていくという流れです。
かつては住宅ローンを組むときに連帯保証人を用意することが多かったですが、連帯保証人が用意できない人が増えたため、保証会社というものが登場したということですね。
住宅ローンを組む銀行の立場からすれば、支払いができない人への債権回収業務はかなり大変な仕事です。
債権回収業務を銀行に代わって担当してくれる保証会社の存在は、銀行にとってかなりありがたい存在ですね。
このような事情から銀行側が保証会社をつけること決めている場合、それは拒否できません。
銀行側からすると債権者が支払えなくなるリスクを保証会社が負ってくれるので、住宅ローンを組むときには譲れない条件ということですね。
物件の抵当権も保証会社が保有する
保証会社がつく住宅ローンと契約すると、物件の抵当権も保証会社が所有します。
物件の抵当権とは、住宅ローンの支払いができなくなった時、かわりに住宅を売って債権を回収する権利のこと。
保証会社は債権を回収するプロなので、支払いがおこなわなければ、抵当権を行使して債権の回収をおこないます。
ただ支払いが少し遅れただけであれば、債権が銀行から保証会社にすぐ移ることはありません。
銀行としても支払いがおこなわれるのであれば契約は続けたいので、自行での債権回収が困難だと判断したら、保証会社に債権を異動させます。
そして保証会社は期限の利益喪失通知を送付し、まずは通常通り債権が回収できないか試みます。
それでも債権の回収ができないとなれば、物件の抵当権を行使して競売や任意売却で物件を販売する手続きを進めていきます。
債権が銀行から保証会社に異動した時点で、信用情報にも異動情報が掲載されます。
異動情報はイコール信用情報がブラックになるということなので、今後5年間はクレジットカードやカードローンと契約ができなくなってしまいますよ。
保証会社をつけるかどうかは金融機関によって異なる
ここまで保証会社について解説をしてきましたが、保証会社をつけるかどうかは金融機関によって異なります。
金融機関によっては債務者が支払い不能になった状態でも、自社で回収業務をおこないます。
その場合わざわざ保証会社と契約する必要はないので、保証会社をつけていない金融機関も存在しています。
後ほど詳しく解説しますが、保証会社をつけていない金融機関は
- 事務手数料が保証会社ありの会社より高い
- 審査が厳しくなる
といった側面があるので、保証料を支払わない代わりのデメリットは存在しています。
保証会社をつけるかどうかは金融機関に任されているので、住宅ローンを組む金融機関を選ぶ要素の一つになりますね。
なぜ保証会社という仕組みが必要なの？
それではなぜ保証会社という仕組みが必要なのでしょうか。
保証会社はいわば債権の回収を担当する会社なのですが、この債権回収業務はかなり大変です。
筆者もかつてカードローンを利用して滞納してしまったのですが、滞納している時というのは気まずさもあってなかなか電話にでられません。
電話にでたとしても返済スケジュールが決められないので、会話も堂々巡りになってしまいます。
中には自分が支払いをできないのに逆上してしまう債権者もいるのでしょうから、債権回収業務というのは精神的にもかなり消耗してしまいます。
そのことを考えると、銀行が自行で債権回収業務を持つよりも、保証会社に債権回収業務を依頼するという理屈もわかりますね。
保証料は債務者から保証会社に支払われるので、銀行の立場からすると債権回収業務を代行してくれる保証会社は、かなり便利な存在なのではないでしょうか。
保証会社は住宅ローンだけでなく、カードローンや賃貸契約の際にも用いられます。
実はかなり身近な存在なので、保証会社の仕組みを知っておくと、契約の際に混乱することもなくなりますよ。
保証料はどのように決まるのか
ここまで保証会社について解説をしてきましたが、それでは保証料はどのように決まるのでしょうか。
保証料は一律で決まっているのではなく、以下の要素で決まります。
- 借入額
- 返済期間
- 利用する金融機関
保証料の支払い方法によっても変わってきますが、借入金額の0.2％となることもあれば、先に100万円支払うというケースもあります。
そのため銀行との契約前には、保証料がいくらでいつ支払わなければならないのかを確認しましょう。
保証会社を使っていない金融機関であれば、事務手数料に保証料相当の金額が組み込まれていることが多いです。
保証料は住宅ローンを組むときには必ず必要なお金なので、いくらになるのか複数の金融機関で比べてみるのもいいでしょう。
場合によっては、金利はA社の方がいいけど、保証料も含めた総額で考えるとB社の方が条件はいいというケースも存在しますよ。
保証料の支払い方法について
保証料の支払い方法には、一括・外枠方式と分割・内枠方式という2つの方式があります。
住宅ローン契約時には保証料の支払い方法をどちらにするか選べるので、2つの方式をしっかり把握しておかなければなりません。
ここからは保証料の支払い方法について解説をしていきます。
保証料の支払い方法は一括・外枠方式と分割・内枠方式がある
保証料の支払い方法は、一括・外枠方式と分割・内枠方式の2つ。
一括・外枠方式とは、保証料を先払いする方式のことです。
一括・外枠方式を選んだ場合保証料が100万円など金額を決められて、決められた金額を前払いします。
支払うときには事務手数料などの前払いのお金を支払うタイミングで、同時に支払うことが多いですね。
分割・内枠方式は住宅ローンの支払いと同時に支払いをしていく方式のことです。
分割・内枠方式を選んだ場合、住宅ローンの金利に保証料の支払いがプラスされます。
たとえば金利1％に保証料の0.2％を上乗せして、毎月1.2％の金利を支払っていくといったイメージですね。
どちらの支払い方法を選んだとしても、保証料を支払うことは変わりません。
しかし最終的に支払う保証料には違いがありますし、支払い方法も変わってきます。
そのためどちらの方法を選ぶのかは、とても重要ですよ。
実際に支払う保証料の違いを計算する
それでは実際に支払う保証料の違いを、計算してみましょう。
ここではりそな銀行の例を紹介します。
参照：りそな銀行
35年ローン、3,000万円、固定金利0.625％の住宅ローンを組んだ場合で、一括・外枠方式では支払い総額が約3,341万円、保証料が約57万円なので合計3,398万円です。
一方分割・内枠方式の場合先ほどの条件に保証料として0.2％を上乗せして計算すると、約3,455万円という数字がでます。
そのため一括・外枠方式を選んだ方が、支払い総額は約57万円安くすみます。
契約する内容にもよって数字は変動しますが、支払い総額は一括・外枠方式の方が安くなりますね。
ただし初期費用は一括・外枠方式を選択した場合のみかかるので、どちらを選ぶのかはその人次第です。
ライフスタイルを考えて支払い方法を決めよう
保証料の支払い方法は、初期費用はかかるが支払い総額が少ない一括・外枠方式と、初期費用はかからないが支払い総額が多くなる分割・内枠方式という2つの方法があります。
どちらにもメリット・デメリットがあるので、どちらを選ぶのかはその人次第です。
ただしどちらを選ぶのかを決めるときには、今後の人生やライフスタイルを考えて選びましょう。
最終的な支払い額が少なくなるから一括・外枠方式を選んだとしても、すぐにお金が必要なイベントが控えている場合、家計をかなり苦しめてしまいます。
たとえば子供が進学を控えているとしたら、お金は余裕を持って用意しておかなければなりませんよね。
そのように人よってどちらの支払い方法を選ぶべきか異なるので、自分の人生をじっくり考えてみましょう。
一括・外枠方式と分割・内枠方式のどちらを選ぶべき？
それでは実際に一括・外枠方式と分割・内枠方式を比較したうえで、どちらの方式を選ぶべきなのでしょうか。
ここからは一括・外枠方式と分割・内枠方式を比較して、どちらを選ぶべきなのか解説していきます。
一括・外枠方式のメリット・デメリット
一括・外枠方式を選ぶメリットとデメリットは、以下のような点が挙げられます。
住宅ローンの支払い総額がすくなくてすむ
繰り上げ返済をすると、保証料の一部が返還される可能性がある
デメリット
初期費用が増える
メリットとしては、支払いが一度ですむので、支払い総額が少なくてすむ点。
先ほど実際に計算をしてみましたが3,000万円の住宅ローンであれば、50万円ほどの差がありましたね。
一方で初期費用が増える点は、デメリットとして挙げられます。
住宅ローンは保証料以外にも初期費用がかかりますし、人によっては頭金を支払うこともあるでしょう。
そのことを考えると初期費用があまりに多くなってしまうと、家計の負担が多くなってしまいますね。
特に進学時期の子供がいる家庭などは、慎重に考えたいところですね。
分割・内枠方式のメリット・デメリット
一方分割・内枠方式のメリットとデメリットは、以下のような点が挙げられます。
初期費用が少なくてすむ
デメリット
支払い総額が多くなる
当たり前のことかもしれませんが、一括・外枠方式とは逆のメリット・デメリットですね。
一括・外枠方式は最初楽ですが、最終的な支払い額が多くなってしまいます。
住宅ローンの支払い方法には元金均等返済と元利均等返済がありますが、ここでも支払い額が多くなる元利均等返済を選んでしまうと、総合的に考えてかなり損をしてしまいます。
それでも堅実に返済をしていきたいというのであれば、分割・内枠方式を選んで問題はありません。
支払いに余裕がでてきたら繰り上げ返済をして返済を早めることで、支払い総額を減らすこともできます。
そのため現状に余裕がないのであれば、分割・内枠方式を選ぶといいでしょう。
無理な支払いスケジュールはやめよう
先ほども紹介しましたが、一括・外枠方式と分割・内枠方式はそれぞれにメリット・デメリットがあります。
そのため必ずこちらを選ぶべきということはありません。
選ぶときに考えておくべき点としては、無理な支払いスケジュールはやめたほうがいいということ。
最悪のケースを考えると無理なスケジュールを組んでしまい、支払いができなくなることです。
支払いができないと物件の抵当権を行使して、物件を売却されてしまうこともあります。
そうなってはせっかくのマイホームが台無しになってしまうので、住宅ローンを組んだ意味がありません。
無理な支払いスケジュールを組むのではなく、確実に返済できるスケジュールを組むことをおすすめします。
保証料なしの住宅ローンについて
ここまで保証料と保証会社について解説してきましたが、金融機関によっては保証会社を使っていない場合があります。
その場合保証料も当然ないのですが、保証料なしの住宅ローンはどのようなものなのでしょうか。
ここからは保証料名地の住宅ローンについて解説していきます。
ネット銀行など保証料なしの住宅ローンも多い
近年インターネットバンクを中心に、保証料なしで住宅ローンを組めるようになってきています。
保証料を不要にしている代表的な金融機関としては、フラット35・住信SBIネット銀行・新生銀行・楽天銀行などが挙げられます。
やはりインターネットバンクが多い印象ですね。
その他りそな銀行や三井住友信託銀行には、融資手数料型という住宅ローンがあり、融資手数料型を選んだ場合、保証料は発生しません。
事務手数料が高めに設定されている
保証料が発生しないなら、そのほうがお得ではないか。
そんな風に思うかもしれませんが、そんなことはありません。
保証料を支払わなくていい金融機関は、融資手数料型という仕組みを導入しています。
融資手数料型とは保証料を不要にして金利を下げる商品ですが、事務手数料が借入額の約2％かかるという側面もあります。
つまり3,000万円の住宅ローンの場合、60万円の初期費用がかかるということ。
これは一括・外枠方式で支払う保証料と大差なく、さらに融資手数料型の場合繰り上げ返済をしても、保証料が還元されることはありません。
そのため体感としては、保証料がないとはいえそこまで大きな差はないと言えるでしょう。
保証料がないかわりに審査は厳しくなる
さらに保証料を支払わなくていいということは、保証会社と契約していないということ。
つまり債権が支払われなくなった時の回収も自社でしなければならないので、住宅ローンの審査はより厳しくなります。
インターネットバンクの融資手数料型は一見お得に見えますが、そのようなデメリットがあることを頭に入れておきましょう。
住宅ローンの保証料は考えて支払おう
ここまで住宅ローンの保証料と保証会社について解説してきました。
保証料の支払い方法は2つあり、どちらを選んでもメリット・デメリットがあります。
そのため今後の人生や現在の家計状況を考えて、保証料の支払い方法を選ばなければなりません。
住宅ローン自体の支払い方法も2種類あるので、住宅ローンを契約するときは考えることがたくさんありますよ。
